Planbatenheffing: wat is het effect op de GREX?

Omschrijving en doel

Deze heffing wordt omschreven als: “Het vermogensvoordeel dat ontstaat of zal ontstaan op het perceel dat door planologische  wijzigingen of besluitvorming waardevermeerdering van de grondwaarde kent.”[1]

Dit voordeel kan verminderd worden door planbatenafroming of -heffing. Het idee is dan dat de gemeenschap kan meeprofiteren van de planbaten. Een projectontwikkelaar betaalt namelijk een heffing over de waardestijging van de grond vanwege de bestemmingswijziging/wijziging van het omgevingsplan. De inkomsten uit de heffing moet de gemeente dan gebruiken om de publieke voorzieningen in het project te financieren. Nu zorgt een wijziging van de toegestane activiteit van de grond voor een interne boekwinst bij de projectontwikkelaar.

Instrumenten

Volgens het ministerie van BZK zijn de drie meest kansrijke instrumenten hiervoor:
 1. Negatieve planschade: afroming van (deel van) feitelijk waardeverschil gebaseerd op getaxeerde waarde vóór en getaxeerde waarde na bestemmingswijziging.
 2. Forfaitaire bestemmingswijzigingswinstafroming (BWA): Afroming van (deel van) vermoede meerwaarde gebaseerd op decretaal vastgelegde forfaitaire bedragen.
 3. Openruimteheffing: afroming van het verschil tussen buiten- en binnenstedelijke  ontwikkelingskosten of verschil tussen maatschappelijke waarde open ruimte en grondwaarde na bestemmingswijziging.

De vorm maakt niet veel uit voor de GREX.

Nadelen zijn onder meer:

- Het moment van waardesprong is moeilijk te bepalen: is dat direct na wijziging van het omgevingsplan of later?
- Er is groot verschil tussen de waardesprong in binnenstedelijk of buitenstedelijk gebied, groei- of krimpgebieden. Middels maatwerk is dit wel op te lossen.
- De Omgevingswet maakt het niet makkelijker bij minder duidelijke toewijzing van activiteiten.
- De fundamentele vraag wie er recht heeft op een waardesprong van grond bij wijziging van het omgevingsplan door de relatie met het eigendomsrecht. In dit verband moet wel meegenomen worden dat het gaat om “afromingen” die ten behoeve zijn van het project. Verschil met kostenverhaal, is dat het hier aan de voorkant gebeurt. Maar de investeringen zijn wel ten behoeve van het project en daarmee voor de eigenaar.

Minder subsidies

Als een groter deel van de waardesprong kan worden benut om die projecten, zonder subsidies, rendabel te krijgen, wordt het voor politieke partijen makkelijker hun bezwaren op zij te zetten. Als dergelijke subsidies daadwerkelijk terugvloeien naar het project, betekent dit minder kostenverhaal.

Grondexploitatie
De afdracht van de heffing aan de gemeente zal met name de interne waardesprong van de grondeigenaar/projectontwikkelaar verkleinen. Boeren zullen waarschijnlijk minder voor hun grond krijgen. Ook zal het minder interessant worden om grond te verhandelen, als de “afroming” nog niet heeft plaatsgevonden. Wordt het geld in het project weer geïnvesteerd, dan is het een subsidie en loopt de GREX gelijk. Feitelijk zou het effect voor de GREX wel eens niet zo groot kunnen zijn. Wel zou de winst onder druk komen te staan.

Literatuur

1. ‘Tweede Kamer steeds enthousiaster over belasting op bouwgrond’; Kasper Baggerman in: Pont Omgeving, 21 maart 2024
   https://www.omgevingsweb.nl/nieuws/tweede-kamer-steeds-enthousiaster-over-belasting-op-bouwgrond/
2. 'Van meer belasting wordt geen huis sneller of goedkoper gebouwd'; Nelleke Trappenburg, Martine Wolzak FD 20 juni 2023
3. https://fd.nl/politiek/1479729/van-meer-belasting-wordt-geen-huis-sneller-of-goedkoper-gebouwd
4. Snelle en structurele ingrepen nodig om terugval woningbouw te voorkomen; Stefan Groot, mei 2023
   https://www.rabobank.nl/kennis/d011367440-snelle-en-structurele-ingrepen-nodig-om-terugval-woningbouw-te-voorkomen
5. Steun in Kamer groeit voor belasten waardestijging bouwgrond; Martine Wolzak, FD 21 maart 2024
   https://fd.nl/politiek/1511596/steun-in-kamer-groeit-voor-belasten-waardestijging-bouwgrond
6. Utrecht gaat voor actief grondbeleid, zoals De Jonge wil; Binnenlands Bestuur, Jurgen TIekstra 19 maart 2024
   https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/utrecht-gaat-voor-actief-grondbeleid-precies-zoals-de-jonge-wil
7. Tussenrapportage IBO woningbouw en grond, januari 2024; file (overheid.nl)
8. Het debat van de commissievergadering van 21 maart jl. is terug te luisteren:  https://debatdirect.tweedekamer.nl/2024-03-21/binnenlandse-zaken/suze-groenewegzaal/woningbouwopgave-en-koopsector-13-00/markeringen

[1] Onderzoek planbatenheffing, Naar aanleiding van de Motie Nijboer d.d. 13 maart 2019; Deloitte 30 september 2019.
De motie Nijboer luidt:  “speculanten recht hebben op planschade als zij door wijziging van  plannen van de gemeenten schade ondervinden, maar niet  afdragen aan de gemeenschap in het geval van planbaten” en dat  “men van mening is dat het eerlijk is dat niet alleen de speculant, maar ook de gemeenschap profiteert als de grond meer waard  wordt”.