Planeconomie & Vastgoedrecht

Toch Kostenverhaal mogelijk als we optoppen?

dinsdag 18 juni 2024

Het ministerie van BZK denkt met optoppen op bestaande gebouwen ruimte te vinden voor 100.000 woningen[1]. Veelal gaat het om corporatiebezit. Kan de gemeente hier ook kostenverhaal toepassen?

Erfpacht

Als sprake is van erfpacht dan wordt het kostenverhaal veelal geregeld via de grondprijs. Alle grotere gemeenten kennen wel een suppletieregeling, ontheffingsvergoeding, meerwaarde vergoeding of welke naam er aan is gegeven. Dat houdt in dat als het gebruik wijzigt er een afdracht plaats moet vinden.

Is er sprake van eigen grond dan is het anders. Optoppen zou in principe als een wijziging van de toegestane activiteiten moeten worden gezien. Dergelijke wijziging in volume betekent dat er sprake is van een bouwplan in de zin van artikel 8.13 Omgevingsbesluit. Dat zou tot kostenverhaal kunnen leiden.

BOPA

In het geval van de populaire buitenplanse omgevingsplan activiteit, zal sprake zijn van kostenverhaal met tijdvak. Dat betekent dat alle kosten die in het plangebied voorkomen op één hoop geveegd moeten worden en verdeeld over de eigenaren. Dat zijn naast plankosten, o.a. kosten in verband met parkeren, wegaanpassingen, kosten in verband met bovenwijkse voorzieningen. enz. Onder kosten dient ook verstaan te worden de inbrengwaarde van de grond van de bestaande woningen van de corporatie.

Vervolgens is het zaak de kosten te verdelen aan de hand van de PPT-criteria. Eén methode is de bestaande woningen (die ook gebaat zijn) los te koppelen van de optoppers, de gemeente is voor de bestaande woningen en de corporatie voor op te toppen woningen. Als bovenop bijvoorbeeld 4 lagen, één laag extra komt dan worden de kosten bijvoorbeeld door 5 gedeeld. Hooguit kan de sleutel voor de verdeling van de kosten tot een iets andere verdeling leiden.  

Luchtrechten

Voor de bepaling van de bijdrage moet de vraag worden gesteld hoe van de toekomstige opbrengsten de inbrengwaarde af te trekken. De opbrengsten zullen veelal uit een grondprijsbrief komen. Onderzoek toont aan dat er vrijwel geen meerkosten zijn ten opzichte van reguliere woningen (eerder minder); dus aftrek is niet nodig. Wel zijn projecten nog steeds onrendabel[2]. Voor de inbrengwaarde zouden luchtrechten[3] zijn te taxeren of de grondprijs van ruwe bouwgrond. Bij luchtrechten ligt de prijs over het algemeen hoger dan de normale grondprijs[4].

Bijdrage

Aftrek van de inbrengwaarde van ruwe bouwgrond+ van de grondopbrengst, zal mogelijk enige ruimte bieden voor kostenverhaal. Bijvoorbeeld € 21.000,- excl. btw voor een woning van 70 m2 zal bij tweelagen € 600,- per m2 opleveren. Als de prijs van ruwe bouwgrond+ € 200 per m2 terrein is er € 200 per m2 BVO speling. Niet verhaalbare kosten moet de gemeente betalen als macro-aftopping.

Alternatief

Het alternatief kan zijn dat de inbrengwaarde de marktwaarde van de bestaande woningen of de WOZ-waarde is vermeerderd met de ruwe grondprijs+ van de op te toppen woningen. In dit geval zal de verkoopopbrengst van de grond marktwaarde van de woningen en de grondopbrengst van de op te toppen woning overtreffen. Vervolgens blijft er dezelfde marge over als bij de voorgaande bespreking.

Ook de situatie zonder tijdvak zal niet tot een andere uitkomst leiden zei het dat de gemeente geen macro-aftopping betaalt.

Mogelijkheid

De mogelijkheid bestaat om anterieur meer af te spreken dat toch een bijdrage wordt gedaan. Al was het maar omdat de gemeente wel een prestatie levert (zie Gelkenes en Reusel-de Mierden)[5]. Bovendien kan voor kosten buiten het plangebied voor een vrijwillige financiële bijdrage worden gekozen.

In de aanloop naar onze masterclass over de inbrengwaarde onder de omgevingswet stuiten we nog op een opvallend fenomeen.
Door het openen van een BIE, mag de gemeente ook de WOZ-waarde opvoeren voor de MVA-gronden, als ze geen taxatie heeft.
Dus naast de inbrengwaarde bij kostenverhaal is de WOZ ook te gebruiken voor meer grondexploitatiedoeleinden.

 


[1] https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2024/05/28/verkenning-landelijke-aanpak-optoppen-van-woningen-van-start

[2] https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/optoppen/documenten/publicaties/2024/05/17/praktische-handreiking-optoppen-stec-groep

[3] https://www.architectuur.nl/ondernemen/luchtrechten-geen-gebakken-lucht/

[4] https://frw.studenttheses.ub.rug.nl/677/1/04006.pdf

[5] https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:PHR:2016:293