Planeconomie & Vastgoedrecht

De gevolgen van het nieuwe Vastgoedbesluit

dinsdag 16 juli 2024

Met ingang van 2024 geldt een nieuwe versie van het ‘vastgoedbesluit’ dat de staatssecretaris van Financiën al eerder in 2013 had uitgebracht (Besluit van 12 december 2023, nr. 2023-26908). De huidige versie van het vastgoedbesluit is feitelijk een update van de vorige versie naar aanleiding van onder meer de ontwikkelingen in de rechtspraak. Daarnaast gebruikt de staatssecretaris het vastgoedbesluit om voor een aantal situaties zijn beleid kenbaar te maken. Het hele besluit telt 34 pagina’s. Voor de praktijk een handzaam document om kennis te nemen van de actuele toepassing van de BTW-regelgeving in een groot aantal situaties. Juist om deze reden heeft in de vakliteratuur inmiddels al de roep geklonken om voortaan de weg van ‘dynamische aanpassing’ te kiezen.

Enkele aandachtspunten:

  • Klinkerbestrating een gebouw? Klinkerbestrating die onderdeel uitmaakt van een geheel waarbij bijvoorbeeld de toplaag is afgegraven en dat verder bestaat uit drainage en terreinverlichting, kwalificeert als een gebouw. Ook klinkerbestrating met een fundering die in asfalt is ingelegd is een gebouw. Als sprake is van een terrein met klinkers die geen onderdeel uitmaken van een geheel en die eenvoudig zijn te verwijderen, is geen sprake van een gebouw. Dit geldt ook voor een terrein dat is voorzien van stelconplaten.
  • Verbouwing of in wezen nieuwbouw? Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen tot de conclusie leiden dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verbouwing zal niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een vervaardigd gebouw ontstaat.
  • Gescheiden koop- en aannemingsovereenkomsten: als de (bebouwde) grond door een derde wordt geleverd en de bouw plaatsvindt door de aannemer of meerdere aannemers, dan kan de grond nog wel vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting worden geleverd.

Het nieuwe vastgoedbesluit is overigens alweer ingehaald door recente rechtspraak van de Hoge Raad. In zijn arrest van 9 februari 2024, nr. 21/02407, geeft de Hoge Raad concrete aanwijzingen hoe het BTW-regime te bepalen als een perceel wordt geleverd waarop zowel een gebouw staat als waarvan een deel onbebouwd is.

  • Kan het perceel worden beschouwd als een (oud) gebouw met het erbij behorende terrein? Zo ja, dan is de levering vrijgesteld. Zo nee, dan wordt de volgende vraag:
  • Dient het perceel dan geheel als onbebouwde grond worden aangemerkt? Die situatie doet zich voor als de aanwezige bebouwing als verwaarloosbaar kan worden beschouwd. Hiervoor zijn van belang de verhouding in oppervlakte en de aard en omvang van de bebouwing.
  • Als de bebouwing niet verwaarloosbaar blijkt dan kan mogelijk sprake zijn van de levering van een bebouwd perceel en de levering van een onbebouwd perceel.

De Hoge Raad heeft (nog) niet ingevuld wanneer sprake is van in omvang ‘verwaarloosbare’ bebouwing. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden meent dat een percentage van 12/13 of minder aan deze norm voldoet (uitspraak van 20 februari 2024, nr. 21/1700 en 21/1701). Hierover zal vast nog nieuwe rechtspraak verschijnen. Voor dit moment is helder: ook het nieuwe vastgoedbesluit kan slechts worden beschouwd als een ‘momentopname’. Wie de ontwikkelingen niet bijhoudt, loopt achter de feiten aan!

Geschreven door Henk de Kat - DHK Tax & Legal