Commissie BBV geeft duidelijkheid hoe om te gaan met Flex-woningen in de GREX

De gemeente voert een bouwgrond in exploitatie (BIE) en is voornemens om een deel van de grondexploitatie voor een periode van 15 jaar in gebruik te geven ten behoeve van tijdelijke woningbouw. Na voornoemde periode zullen de opstallen worden verwijderd en zal de grond als bouwgrond worden verkocht aan een ontwikkelaar. Momenteel kent de BIE al een looptijd langer dan 10 jaar gelet op de omvang van het beoogde programma. Door gronden in gebruik te geven voor tijdelijke woningbouw zal de looptijd van de grondexploitatie een paar jaar worden verlengd. Na het tijdelijk gebruik zullen de woningen worden verwijderd en de grond worden verkocht aan een ontwikkelaar om de definitieve woningbouw te realiseren. Vragen:

1. Mogen de gronden gedurende de periode dat er tijdelijke woningen staan onderdeel blijven van de BIE?
2. Mogen de kosten en opbrengsten verbonden aan de tijdelijke woningen worden opgenomen in de BIE als kosten en opbrengsten van het beheer van de gronden tot het moment van uiteindelijke transformatie (gelijk aan bijvoorbeeld geliberaliseerde pacht of tijdelijke beheersovereenkomsten)?
3. Is de ruimtelijke basis van een bestemmingsplan verbrede reikwijdte (looptijd 20 jaar) en de tijdelijke woningen (gedurende 15 jaar) voldoende om een verdere verlenging van de looptijd van de BIE (langer dan 10 jaar) te motiveren?
4. Als beheersmaatregel zal de gemeente de verwachte opbrengsten na jaar 10 niet indexeren. Welke aanvullende beheersmaatregel stelt de commissie voor indien de tijdelijke woningbouw in de BIE wordt verantwoord (bijvoorbeeld het verlagen van de ingerekende opbrengsten van de uiteindelijke verkoop t.o.v. de reële verwachting/huidige beleid)?

Antwoord:

1. Ja, mits de gronden in het plangebied eigendom blijven van de gemeente (anders ontstaat een nieuwe grondexploitatie en moet de oude worden gesloten).
2. Ja, de schattingen van de opbrengsten en kosten moeten wel realistisch in de grondexploitatie worden opgenomen.
3. Ja, aandachtspunt is wel dat in de grondexploitatie de schatting van de kosten en opbrengsten van de transformatiefase pas over 15 jaar plaatsvinden. Het realistisch en voorzichtig schatten van deze kosten en opbrengsten is een aandachtspunt.
4. De gemeente moet inderdaad maatregelen nemen en toelichten voor de risico's met betrekking tot de schatting van de kosten en opbrengsten in de transformatiefase. De risico's zijn dat de kosten fors hoger zijn (denk hierbij ook aan de huidige hoge inflatie) en de opbrengsten en planning van de verkoopopbrengsten tegenvalt. Het is niet aan de commissie BBV om gemeenten te adviseren over mogelijke beheersmaatregelen om deze risico's te mitigeren in een specifieke casus.