7 gemiste kansen in de notitie Grondbeleid van de commissie BBV 2023

Gemiste kansen

Bij de herziening van de notitie Grondbeleid hadden we toch een aantal veranderingen verwacht die niet zijn doorgevoerd. We noemen de volgende:

1. In het algemeen is er ergernis, over de wijze waarop de rente berekend wordt. Ten eerste wordt er geen rente gerekend gedurende de looptijd van uitgaven gedurende een jaar. Zo kom je altijd rente tekort. Mocht een GREX sluiten op 31 december dan is er ook geen sprake van rente toerekening in het laatste jaar. 
2. Bijgevolg kan het voorkomen dat niet alle rentekosten zijn verwerkt in de EW. Voor met name gemeenten met weinig GREX-en kan dit een probleem zijn.
3. Ook de NCW-berekening sluit niet aan op wat gebruikelijk is voor vastgoedberekeningen (en van marktpartijen). Daar wordt de kasstroom verdisconteerd met de rente. Volgens het BBV is het de verdiscontering van de op de gemeentelijke wijze berekende EW met een fictief inflatie-cijfer van de ECB.
4. Bijgevolg moet ook de GREX tot 1-1 na het laatste jaar doorlopen, om er voor te zorgen dat alle rentekosten zijn meegenomen om de bijdragen de kosten afdekken. Bij een benadering volgens vastgoedberekeningen wordt de rente als kostenpost opgevoerd en verder verdisconteerd met de rente om het geheel te laten sluiten. Alle kosten worden gedekt.
5. Alle uitgangspunten voor berekeningen lijken te zijn gebaseerd op een primo startdatum. Het zou goed zijn als er ook voorbeelden waren voor bijvoorbeeld een start halverwege een jaar.
6. Iets heel anders is dat de notitie geen aansluiting zoekt bij het begrip “kostenverhaalsgebied” in de Wet maar een nieuw begrip “grondexploitatiecomplex” introduceert. Gaan we verschillende grondexploitaties maken?
7. De notitie gaat voorbij aan een inbrengwaarde gebaseerd op de WOZ. Zou dit ook geen grondslag voor de waardering van onderhanden werk moeten zijn? Net als onteigening, taxatie voor marktwaarde en verkrijgingsprijs.