Terugkijken? - invloed coronacrisis gebiedsontwikkeling

 

De coronacrisis heeft invloed op ons allemaal. We werken massaal thuis en missen onze dagelijkse dingen. We willen dat het weer wordt zoals het was. Maar is het realistisch om hierop te hopen? Of is de invloed in ons vakgebied groter dan we overzien? Daarover ging het webinar van Leo Bosch op 16 april. Kijk hem hierboven terug. 

Welke invloed heeft corona op de woningmarkt? Wat gaan woningprijzen doen, wat doen de bouwkosten? En dus: wat zijn de gevolgen voor de gronduitgifte zoals we die nu kennen. Gaat de grondprijs dalen of wellicht toch nog (even) stijgen? Wat zijn de mogelijke scenario’s, bijvoorbeeld die van het Economisch Instituut voor de Bouw? Leo Bosch is een zeer ervaren woningmarkt specialist en heeft vele meters gemaakt binnen de gebiedsontwikkeling.

 

---

Tijdens het webinar zijn enorm veel vragen gesteld. Dank je wel daarvoor! We hebben niet alle vragen tijdens het webinar kunnen behandelen. Leo Bosch beantwoordt hieronder alsnog de openstaande vragen. Lees snel verder.

1. Wat is de impact op grondaankopen?

Dat is afhankelijk van de toekomstige bestemming van de grond. Is het wonen, industrie of kantoor? Ten aanzien van wonen: het woningtekort blijft. Daardoor zal voorlopig behoefte zijn aan grond voor woningen. De coronacrisis geeft daarop weinig effect. In de gebieden waar er veel logistiek is zal het juist een aanjagende functie kunnen krijgen

2. Denkt u dat het aantal ouderen dat nu - door hogere sterfte- de woningmarkt verlaat van invloed is op het woningaanbod?

Alleen als er iemand alleen woont in een koophuis heeft dat effect. Gezien de gemiddelde leeftijd is het aannemelijker dat mensen huren of in een verpleeghuis wonen. Dit effect is dus te verwaarlozen.

3. Hoezo stappen particuliere beleggers niet meer in op de woningmarkt?

Een particuliere koper met wat geld op de bank investeert soms in vastgoed. Voor zover ik kan zien geeft cash toch nog een groter gevoel van zekerheid dan investeren in stenen. De financiering hiervoor wordt ook lastiger.

4. Is een vraagprijs met bieden vanaf nog van deze coronatijd?

Ja, want er is nog altijd schaarste. Misschien komen er nu geen 50 belangstellenden maar 20. In het Westen en steden zoals Groningen verwacht ik dat dit gewoon doorgaat.

5. De gebieden die in ontwikkeling zijn lopen mogelijk vertraging op door de combinatie van stikstof, corona en PFAS. Wat voor gevolgen heeft dit voor de toekomst/woningtekort? Is hier wat over te zeggen?

De vergunningverlening gaat langer duren en zal soms zelfs onmogelijk zijn. Hierdoor kan het woningtekort toenemen.

6. Zou het kunnen dat de coronacrisis op de lange termijn wel invloed heeft op de woningmarkt? Door aanhoudende sterftecijfer en aanhoudende economische malaise?

We weten niet hoe lang deze coronacrisis gaat duren en het is lastig om te spreken over autonome economische schade. Pensioenfondsen staan negatief. Als ze hierdoor de uitkeringen moeten verlagen dan kan dat economische gevolgen hebben voor de ouderen. Dit is echter slechts één schakel in het proces. Sommige ouderen kunnen dan niet in hun woning blijven wonen en moeten naar een ander huis dat er niet is door het woningtekort. Let wel! Op dit ogenblik is het nog niet in te schatten wat de omvang en effecten zijn. Er zijn teveel schakels die hier invloed op hebben.

7. Is de verwachting dat het ontwerp van gebouwen worden beïnvloed door virussen zoals corona? Denk aan sluizen, portalen, verkeersruimtes?

Die verwachting is er zo lang er nog geen vaccin is tegen het coronavirus. Kijk naar de anderhalve meter samenleving. Hiervoor moeten we bestaande gebouwen anders gaan inrichten. De doorlooptijd van ombouwen van alle gebouwen kan langer duren (naar verwachting) dan het uitvinden van een vaccin. In de tussentijd werken we deels thuis en krijgen we een heroverweging over hoe we kantoren inrichten. Krijgen we de wc-ketting van de peuterspeelzaal terug? Ik verwacht niet dat we nu al massaal gebouwen gaan ombouwen hiervoor.

8. Verschil ontwikkeling Wonen en Niet-Wonen? Volgen er geen zwaardere klappen in segment kantoren en bedrijfsruimtes?

De komende anderhalf jaar moeten we rekening houden met de anderhalve meter samenleving en daarop anticiperen. Dat betekent dat we vanuit management en leiderschap overstappen op een andere stijl met andere afspraken. Denk aan thuiswerken. Dus ja, er volgen zwaardere klappen tot we een oplossing hebben voor het virus. Op kantoren kun je goed thuiswerken, maar bij bedrijven kan dit soms minder goed of helemaal niet. Zij zullen dus ook moeten kijken naar automatisering en robots. Die investering zal nu wellicht goedkoper zijn dan het anders inzetten van personeel, waar dit voor de coronacrisis nog op de lange baan werd geschoven.

9. Gevolgen voor particulier opdrachtgeverschap? Kavelverkoop?

Nihil, omdat er een schaarste is. De groep particuliere opdrachtgevers zal niet kleiner worden. Voor collectief particulier opdrachtgeverschap verwacht ik dat de banken nog moeilijker gaan worden qua financiering.

10. Woning verkopen (in Utrecht), maar op zich geen haast. Wachten of (snel) gaan?

Het maakt weinig verschil, want de schaarste is en blijft.

11. Klopt het dat de invloed van het virus steeds groter wordt naarmate banken steeds strengere eisen stellen aan leningen? (voor hypotheken wordt nu bijvoorbeeld ook gevraagd om aan te tonen dat je minimaal 12 maanden dubbele lasten kunt dragen)

Ja, dat klopt. Banken kiezen altijd voor een driedubbele zekerheid. Dit wordt (te) makkelijk ingezet door banken en heeft dus ook invloed.

12. Veel gemeenten bouwen nu met lage parkeernomen (tot 0,2 parkeerplaats per woning - vooral grote steden). Denkt u dat daar verandering in zal komen?

Dit gaat meer over de toekomst van mobiliteit en minder over het coronavirus. We groeien toe naar minder autobezit in de grote steden. De lage parkeernormen zullen blijven, zeker in het centrum van de grote steden.

13. Worden duurdere woningen meer verkocht omdat het aanbod groter is dan van goedkopere woningen?

Nee, ze worden niet meer verkocht, maar de verkooptijd zal wel toenemen. Ze worden alleen maar meer verkocht als mensen bereid zijn een hogere prijs te betalen. Als dat niet gebeurt staan ze langer te koop; corona of niet.

14. Zouden goedkope woningen niet meer verkocht worden als het aanbod groter zou zijn?

Als het aanbod groter is, dan is er minder schaarste waardoor de prijs zou kunnen dalen. Maar corona kan er op de korte termijn voor zorgen dat met name doorstromers niet vetrekken; dan komt er minder aanbod.

15. Welk effect heeft het tekort van arbeidskrachten op de bouwprijs?

We hebben de laatste jaren een tekort aan arbeidskrachten in de bouwsector. Er zijn daardoor veel bouwvakkers ZZP’er geworden. Er zijn nog meer factoren die van invloed zijn op bouwprijs, waardoor er niet zondermeer een direct verband gelegd kan worden.

16. Worden woningbouwplannen gerealiseerd op termijn met een lagere V.O.N. prijs, wegens verwachte vraag naar die prijscategorie en uitblijvende vraag naar hogere prijscategorie?

Ik denk voorlopig nog van niet. Een ontwikkelaar gaat voor winstmaximalisatie en zal dus zo hoog mogelijk willen verkopen. In veel gevallen zal hij door de 70% voorverkoop ook van zijn grond af kunnen als hij de overige 30% niet verkoopt. Dus een lagere V.O.N. prijs zie ik niet snel gebeuren. Als zijn er wel signalen als BPD die aangeeft voor lagere prijssegmenten te willen gaan bouwen om voldoende omzet te blijven maken.

17. Vergunningen zijn vaak gebonden aan vaste tijden. Dit kan niet zomaar vertragen mijn inziens.

Geen antwoord op een verzoek voor een omgevingsvergunning betekent van rechtswege verleent. Voor bestemmingsplannen ligt dit anders; daar kan de Raad van Staten ondanks termijnen er toch langer over doen, zo is ook in het verleden gebleken. Zienswijze procedures zijn termijnen van orde. Er is geen jurisprudentie indien termijnen niet worden nageleefd.

18. Het Rijk gaat toch ook stimuleren met 1 miljard middels de Woningbouwimpuls en 1 miljard middels de verlaging van de Verhuurdersheffing?

Er is een verlaging van de verhuurdersheffing van 100 miljoen. Dat is erg weinig als je weet dat de sector 1,7 miljard aan verhuurdersheffing betaalt. Ik kan de genoemde bedragen niet herleiden.

19. Gemeenten zonder eigen gronden hebben minder invloed

Maar zij hebben wel de mogelijkheid om woningbouw op private grond te stimuleren.

20. Nieuwbouw versnellen klinkt leuk, maar hoe zit het dan met de stikstofdepositie? Vergunningen kunnen niet zo maar afgegeven worden.

Helemaal mee eens. En daarom is het jammer dat nu alles stilstaat rondom stikstof (al lekte vandaag via RTL uit dat het kabinet van plan was om 5 miljard extra te willen investeren om stikstofproblemen aan te passen)

21. Kun je de economische en maatschappelijk opbrengst in een grex meenemen nog eens meer toelichten?

In een grex heb je de kosten die de gemeente maakt om grond in gereedheid te brengen en de opbrengstenkant van datgene wat de afnemer betaalt. Als aan de kostenzijde een extra investering wordt opgenomen om toekomstige opbrengsten mogelijk te maken, kan de grex bij een beperkte looptijd negatief uitvallen als de inkomsten buiten de looptijd van de grex vallen. Mijn suggestie is dan dat het negatieve gedeelte buiten de grex te plaatsen in de vorm van een fonds. Aan het einde van grex kunnen dan de eventuele positieve resultaten van de grex aan het fonds worden toegewezen. Consequentie is dan wel dat kosten die op enig moment niet ten laste van grex komen dan over meer jaren over de gemeentelijke begroting wordt uitgesmeerd. Mochten er later alsnog grondopbrengsten zijn die buiten de looptijd van de initiële grex vallen dan kunnen die weer als voeding van het fonds dienen. Zo wordt de lokale economie gedurende die periode positief beïnvloed samen met het draagvlak voor voorzieningen door de verkoop van de grond. Iets anders zijn de echte maatschappelijke baten, zoals bijvoorbeeld verminderen van het energieverbruik. Dergelijke kosten opnemen in een grex leidt tot een businesscase.

22. Hoe verhoudt de aanbeveling om maatschappelijke kosten en opbrengsten op te nemen in grex zich tot kostensoortenlijst?

Een grex wordt gemaakt voor een bepaald doel. Voor het BBV, de jaarrekening en accountant geldt uiteraard de kostensoortenlijst (voorgeschreven door het BBV). Voor de Vpb geldt een andere opstelling: bijvoorbeeld zonder rente en indexeringen. Zo is er ook een commerciële grex mogelijk die een looptijd heeft van bijvoorbeeld 30 jaar en niet hoeft te voldoen aan de regels van het BBV. In lijn met deze gedachte is hier een “grex” gedacht met maatschappelijke kosten en baten; het is eerder een MKBA/businesscase. Deze “grex’ is dus niet bruikbaar voor het BBV, maar reflecteert wel de betekenis van bepaalde investeringen voor de samenleving. Overigens lijkt het er op dat met name door de door het amendement Ronnes afgedwongen mogelijkheid om kosten in verband met ruimtelijke ontwikkeling (behandeling aanvullingswet grondeigendom okt 2019) aan te merken als verhaalbare kosten het mogelijk wordt om dergelijke kosten weer op te in de grex.

23. Dit is toch niet uit te smeren over 15 jaar? Immers moet je direct een voorziening treffen voor het negatieve resultaat.

Zie vraag en antwoord 21 hoe dit opgelost kan worden.

24. Negatieve grondopbrengsten verwerken in de grex, zal vooralsnog niet met instemming gaan met fiscus (irt de BBV, vpb) Hoe ziet u dit in praktijk dan worden uitgevoerd?

Voor de fiscus geldt het begrip ‘goedkoopmanschap’. Dat betekent dat niet verkocht mag worden onder marktwaarde. Echter kan die waarde wel negatief zijn; denk bijvoorbeeld aan een vervuild stuk grond. Maatschappelijke kosten en baten (als besparing van op energiekosten) komen überhaupt niet in aanmerking om te worden opgenomen in een gemeentelijke grex. Maar negatieve grex resultaten kunnen, wanneer het grondbedrijf enige jaren negatief draait, worden verrekend met de fiscus (verlies compensatie).

25. Bij ons worden de woningen boven de EUR 500K minder verkocht. Ik neem aan dat dit moeilijker wordt door Corona? Wat vindt u?

Ik denk dat ze minder verkocht kunnen worden. Dit hoeft niet alleen met de coronacrisis te maken te hebben. Er is meer aanbod in dit segment dan behoefte.