Resume: een bewogen jaar voor de gebiedsontwikkeling

We hebben nogal wat om op terug te kijken want er gebeurt op dit moment ontzettend veel binnen de gebiedsontwikkeling. Waar beginnen we?

Stikstof

‘Ik zie een soort tweedeling in projecten’, trapt Ronald van der Ven van Planmaat af. ‘De projecten waar bestemmingsplannen vigerend zijn gaan onverminderd hard door. Bij projecten waar dat niet het geval is ontstaat vertraging. Stikstof en PFAS leiden tot allerlei onderzoeksplannen en die kosten veel tijd.’

Michiel de Haan van Metafoor merkt er zelf nog weinig van, maar werkt momenteel juist op projecten waar al een bestemming op zit. ‘Ik kan me wel voorstellen dat dit op andere projecten veel tijd kost’, aldus de Haan.

Omgevingswet

‘Ik denk gelijk aan de uitstel van de Omgevingswet naar 2022’, begint Nico Harkes van Next Vastgoed Consultancy. ‘Het kwam weliswaar niet geheel onverwacht, maar het zette toch een beetje een domper op de verwachte introductie.’ Wel is het afgelopen jaar de Aanvullingswet grondeigendom door de Eerste Kamer gekomen. ‘Hiermee is de modernisering waaronder onteigening van het grondbeleid in ieder geval geholpen en het organisch kostenverhaal een feit’, aldus Harkes.

De Haan benoemt ook de hoeveelheid nieuwe wet- en regelgeving die is gepubliceerd. ‘Daarmee zijn de kaders voor de komende tijd wel gezet. Dat is positief, want dan weten we grotendeels waar we aan toe zijn. Al moet er anderzijds ook nog veel uitgewerkt worden, daar gaan we als Metafoor de komende tijd mee aan de slag.‘

Ronnes

Ook denken de heren aan het amendement Ronnes, dat een verplichte financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt. ‘De private markt maakt zich grote zorgen, gelet op het terugtrekken van de NEPROM uit het overleg. Ik denk dat dat terecht is’, vertelt Harkes. De Haan stelt:‘ Hier komt nog heel veel werk van de komende periode.’

Oplopende kosten

Waar in de voorgaande crisis veel werd onderzocht om een plan maar in beweging te houden en eventueel toch haalbaar te krijgen, zien we dat nu ook weer gebeuren. Van der Ven: ‘We zien weer het opknippen van plannen. Er zijn delen die alvast doorgaan terwijl de rest van het plan moet wachten. Hiermee lopen de kosten wel op. Aanvullende compensatie kost geld.’

Verduurzaming

‘We zijn ons steeds meer bewust van klimaatadaptatie. Er wordt meer groen en water in plannen verwerkt om toekomstige problemen op te vangen’, vindt Harkes. ‘Maar de eisen vanuit klimaatadaptatie zetten de exploitaties verder onder druk omdat er minder uitgeefbaar is. Ook de BENG-eisen verhogen de kosten’, aldus Van der Ven. ‘Ja, zodra de BENG is ingevoerd nemen ook hiervoor de kosten weer toe’.  

Corona

‘De coronacrisis leidt tot onzekerheid, maar we zien vooralsnog geen aanpassingen in de grondexploitaties van woningen. Voor bedrijventerreinen hangt het er van af. Logistiek op goede plekken gaat goed. Op andere plekken zien we vertragingen in de uitgifte’, aldus de Haan.

Duurzame mobiliteit

Duurzame mobiliteit gaat een steeds grotere rol spelen. Harkes: ‘Al ontbreekt de echte businesscase nog. Behalve spelers met hele diepe zakken en van een specifiek merk vervoermiddel is er eigenlijk niemand die in een onderneming met grootschalige deelmobiliteit stapt (wel kleintjes)’.

Vpb en BBV

‘Rond de Vpb gaat het nog steeds niet snel. Wel is een aantal vaststellingsovereenkomsten gesloten, maar diverse gemeenten hebben toch gemeend die niet te moeten sluiten. Bijvoorbeeld omdat hun situatie uniek is of tot ongewenste effecten leidt.’, aldus Harkes.

‘Bij de BBV zie je eigenlijk het doorzetten van een trend van de voorgaande jaren. De introductie van de warme grond was een mooi initiatief, alleen is het jammer dat de winstnemingsregels niet soepeler toegepast kunnen worden’, besluit de Haan.

Samengevat

Voor lopende plannen kunnen we kosten en opbrengsten nog aardig in de hand houden. Voor nieuwe plannen stapelen de eisen zich op: wat vooral tot meer kosten leidt. De diepte van de crisis achter de coronacrisis en de antwoorden uit de markt van ontwikkelaars hierop zal bepalen hoe ver de gevolgen gaan.

We gaan dieper in op deze en andere onderwerpen tijdens APK Planeconomie op 12 november. Dit jaar is deze masterclass nog relevanter dan anders, genoeg om over te praten in ieder geval. Meer informatie? Klik hier.