De private grondexploitatie als geldautomaat

De vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen schrijft in een brief aan het ministerie het volgende: ‘Het idee dat de private grondexploitatie als een geldautomaat kan worden gebruikt zal grote schade tot gevolg hebben voor de planontwikkeling en (woning)bouwproductie. Bouwprojecten worden daardoor geconfronteerd met kostenstijgingen, die niet door kopers en huurders -die onderdeel uitmaken van de prijsvorming- kunnen worden gedragen. Wonen wordt voor hen onbetaalbaar gemaakt op deze manier.’

De bijdrage is in het leven geroepen door kamerlid Ronnes bij de behandeling van de Aanvullingswet grondeigendom in oktober 2019. De besteding van deze bijdrage gaat onder andere naar verbetering van het landschap, natuur, water of stikstofopgaven. Ook parken, infrastructuur en recreatiegebied vallen hieronder, eigenlijk alles met een boven regionale betekenis. Ook de compensatie van te weinig sociale woningbouw hoort erbij.

De bijdrage is gelimiteerd in bedrag, qua kostensoort en categorieën die bij moeten dragen. Het bedrag mag niet uitgaan boven:  a. de opbrengsten, bedoeld in artikel 13.14, tweede lid (OW), van de gronden waarop de activiteiten worden verricht, verminderd met de inbrengwaarde, bedoeld in artikel 13.18, tweede lid, onder a, als het gaat om activiteiten waarvoor een kostenverhaalsgebied met tijdvak is aangewezen, of b. de waardevermeerdering, bedoeld in artikel 13.15, tweede lid, onder b, als het gaat om activiteiten waarvoor een kostenverhaalsgebied zonder tijdvak is aangewezen.

Essentieel verschil met de bovenwijkse voorzieningen is dat de PPT-criteria niet van toepassing zijn. Er is sprake van een functionele samenhang die is vastgelegd in een omgevingsvisie of programma. De gemeente Delft wil bijvoorbeeld als gevolg van een flinke woningbouwopgave een groene stad blijven. Dat betekent veel groen toevoegen. De klassieke benadering van de bovenwijkse voorzieningen zorgt ervoor dat de bestaande stad vanwege de PPT-criteria veel gaat betalen. In de nieuwe situatie met een financiële bijdrage, kunnen we stellen -op grond van een aangenomen raadsmotie-  dat het nieuwe groen wordt “veroorzaakt” door de uitbreiding. De nieuwe woningbouw gaat dan veel betalen en de bestaande stad waarschijnlijk maar zeer beperkt. Terwijl het groen voor iedereen is.

Friso de Zeeuw sprak zich in oktober 2019 in Binnenlandsbestuur positief uit over deze ontwikkeling. Hij zegt dat dit door de begrenzingen meer duidelijkheid schept. De Zeeuw verwachtte dat er nog wel tumult zou komen van de zijde van de ontwikkelaars bij het maken van de AmvB. Nu krijgt hij daarin gelijk.

Waar begint of eindigt een functionele samenhang? Je kunt je ook afvragen of de koppeling aan een programma wel op z’n plaats is, het bindt immers burgers en bedrijven niet. Maar hier dus kennelijk wel? Het zou beter zijn om in het Omgevingsplan een verplichting op de realisatie rond bepaalde maatregelen op te nemen. Dat je dan vervolgens een bijdrage kan doen in een fonds om het op te lossen is prima. Het biedt meer ruimte voor private eigenaren om de gewenste omgevingswaarde te halen.

Eigenlijk gebeurt dat nu ook al met stikstof, waar private partijen boerderijen opkopen om plannen mogelijk te maken. Je betaalt echter niet meer dan voor je eigen plan. Verder valt het te overwegen om een percentage van de waardestijging op te nemen; dit om eindeloos debat over de hoogte van de bijdrage te voorkomen. Tevens zou het goed zijn de klassieke eindafrekening toe te passen.