#1. Planeconomie onder de Omgevingswet: verruiming onteigeningsgrond

De Omgevingswet voorziet in een bijzondere verruiming voor zowel onteigening als voorkeursrecht. Het gaat om zogenaamde moderniseringslocaties. De memorie van toelichting Aanvullingswet grondeigendom zegt hierover het volgende:

“Gedacht kan worden aan modernisering van bestaande bebouwing door samenvoeging van panden en inpandige doorbraken. Een ander voorbeeld is de sloop van panden en vervangende nieuwbouw van soortgelijke, gemoderniseerde bebouwing in nagenoeg gelijke omvang. Om die wens te kunnen verwezenlijken zal veelal geen wijziging van de in het omgevingsplan toegedeelde functies nodig zijn. Tegelijk kunnen de toegedeelde functies geen grondslag bieden voor een onteigeningsbelang wanneer eigenaren niet tot de gewenste modernisering kunnen of willen overgaan en de gemeente die zelf wil uitvoeren.

De Omgevingswet maakt het ten behoeve van onteigening daarom mogelijk deze locaties aan te wijzen als moderniseringslocatie.^[1] De aanwijzing verbindt hieraan het rechtsgevolg dat, zolang de modernisering niet is voltooid, het gebruik van de bouwwerken wordt geacht af te wijken van de regels in het omgevingsplan, ook al is het feitelijk gebruik van het bouwwerk in overeenstemming met het plan.”[2]

Voor voorkeursrecht geldt een vergelijkbare redenering. De aanwezige bouwwerken moeten worden gemoderniseerd of worden vervangen door gelijksoortige bebouwing.[3] De aanwijzing wordt meestal gebruikt in het kader van de stadsvernieuwing. Moderniseringslocatie kunnen worden aangewezen in een voorkeursrechtbeschikking, omgevingsvisie, programma of omgevingsplan.

Het is hiermee ook een hulpmiddel om de stedelijke herverkaveling te ondersteunen.

Planeconomische impact
Planeconomisch zullen we eerder te maken krijgen met onteigening als grondslag voor de  verwervingskosten. (Onwillige) Eigenaren zullen dit snel genoeg ontdekken. Dat kan dus zomaar 25 tot 40% opslag betekenen voor de kosten voor de aankoop.

Bij moderniseringsgebieden is de doorlooptijd van de besluiten beter planbaar, dan nu bij stedelijke transformatie. Er zal bij onteigening rekening moeten worden gehouden met de looptijd van de procedure.

Ook in het geval van kostenverhaal zal dit door gaan werken. In de situatie met tijdvak zullen de kosten verhoogd worden, omdat anders alleen de verkoopwaarde aan de orde is. Voor de situatie zonder tijdvak verminderd de waardevermeerdering: het verschil tussen grondopbrengst en kosten van de locatie wordt door deze kostenverhoging kleiner.

Overige veranderingen
In hoofdlijnen is er naast modernisering sprake van de volgende veranderingen:

• Parallelschakeling procedures rond onteigeningsbesluit en schadeloosstelling
• Veel meer werk en risico’s voor bestuursorgaan die zelf beslissing moet nemen.
• Beslissing van de bestuursrechter versus de Kroon, mogelijkheid van de bestuurlijke lus.
• Gerechtelijke procedure is nu een verzoekprocedure. Verandering van de initiatiefnemer en Veranderde eisen aan de stukken.
• Onteigenen voor tijdelijk gebruik is mogelijk.

Wat niet verandert is de waarderingsgrondslag. Het is vooral de procedure die verandert. Binnenkort volgt nieuwsbericht #2.

In onze nieuwe opleiding Planeconomie onder de Omgevingswet leer je hier meer over. We starten in oktober.