Duurzame gebiedsontwikkeling

Verplichte ESG-waardering van grond en gebouwen: interview met Sake van den Berg

dinsdag 7 maart 2023

In aanloop naar onze Masterclass: ESG waarderen van grond en gebouwen sprak Scobe met Sake van den Berg van BaseValue. Sake zal het waarderingsinhoudelijk deel van de masterclass gaan verzorgen. ESG waarderen gaat over waardering van grond en gebouwen rekening houdend met eisen die Europa gaat stellen inzake rapportages over de Environment, Social en Governance impact. Deze eisen raken in eerste instantie projectontwikkelaars en beleggers, maar indirect ook gemeentes en aannemers. Men moet namelijk rapporteren over de ESG-impact in de hele keten. Sake licht een aantal punten toe, hoe hij het -praktisch als hij is- aan wil vliegen.

Zijn de ESG-principes door Europa opgelegd en moeten we dit doen, of heb je hier ook persoonlijk iets mee?
Ik vind dat wij als individu primair onze eigen rol en verantwoordelijkheid moeten nemen in dit verhaal. Dat proberen wij ook zoveel als mogelijk te doen; elektrisch rijden en geen onnodige kilometers maken. Maar ook als je kijkt naar hoe je woont; hemelwater opvangen en gebruiken op eigen terrein, zo min mogelijk verharding, zonnepanelen en bijvoorbeeld een warmtepomp. Ik probeer het mezelf eigen te maken, pas dan kan ik erover meepraten en doorvertalen in mijn werk. Maar ik vind het ook niet erg dat Europa de verantwoording strenger maakt en zo de verduurzaming aanjaagt. Zo door blijven gaan is eigenlijk geen optie.

Hoe speelt ESG tot nu toe in jullie waarderingen mee?
Wij waarderen met grote regelmaat een grote variatie aan gebiedsontwikkelingen. Daarin is vaak al een aantal ESG-principes verwerkt, zoals bijvoorbeeld nul-op-de-meter en klimaatadaptief bouwen. We moeten ook niet doen alsof ESG volstrekt nieuw is. De waarde van de gronden hoeft overigens niet hoger te worden; de VON-prijs is wellicht hoger maar de bouwkosten zijn ook hoger; defacto kan het zo zijn dat de grondwaarden gelijk blijven danwel hoger of lager uitvallen.

Wat we ook steeds meer zien in binnenstedelijke opgaven is het opnemen van de functies van groen en water omdat deze steeds belangrijker worden. In de hoogbouwprojecten zie we ook steeds meer houtbouw langskomen. De hogere gebouwen krijgen vaak groen aan de gevel. De komst van mos-sedum daken en het water opvangen op je eigen erf spelen allemaal een rol bij ESG. De effecten hiervan nemen we, voor zover mogelijk, mee in onze waarderingen. Om de effecten voor residuele grondwaarden inzichtelijk te maken hebben we veelal wel specifieke bouwkostencalculaties nodig.

Welke punten van de ESG werkt het meeste door in de waarderingen?
De energiecomponent gaat een steeds grotere rol spelen, zeker nu energie structureel duurder lijkt te blijven dan dat we gewend waren. Maar ik verwacht ook veel van de sociale component. Als je kijkt naar de jonge generatie die meer op zoek zijn naar community-living waarin het delen en gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen veel centraler staan dan dat gebruikelijk was. Dat gaat zeker impact hebben op de waarde, want dat is wat de specifieke consument/doelgroep zoekt. Aan de ene kant zal dit wellicht tot een wat hogere waarde leiden maar aan de andere kant zijn er uiteraard ook extra kosten aan verbonden en andere manieren van denken. Hier zijn ook al voorbeelden van bekend; dus het is ook niet zo dat we volledig in het duister tasten.

Verschil klassieke waardering
Voor een waardering waarin de ESG-principes zijn verwerkt is niet per se een nieuwe vorm van rekenen nodig. Een kasstroom analyse in de vorm van een DCF (voor de langere ontwikkeltrajecten) volstaat. Wel zal een flink aantal kosten en opbrengsten opnieuw ingeschat moeten worden en is nieuwe toetsing aan de praktijk vereist. Dat vraagt ook methodische kennis en daarnaast ook heel belangrijk dat je kennis hebt van de doelgroep en wat de nieuwe generatie, maar uiteraard ook de bestaande generaties, beweegt en motiveert om tot de aanhuur of aankoop van een nieuwe woning over te gaan.

Waar zitten wat jou betreft de grootste onzekerheden?
Vooral aan de kant van de S (Social) liggen de uitdagingen. Het wordt ingewikkeld als je met veel individuen te maken krijgt die geen gelijke doelstelling hebben. Hoe krijg je de mensen mee? Dat tot uitdrukking brengen in een waardering is nog wel een uitdaging. De kant van de E (Environmental) is vaak minder ingewikkeld. Dan kan in principe voor een groot deel technisch gerealiseerd worden. Het kost geld maar het kan over het algemeen wel. De G (Governance) hebben we in het gesprek niet kunnen behandelen. Dat blijft nog een verrassing waar Sake ons tijdens de Masterclass ESG waarderen van grond en gebouwen mee verrast, maar ook het debat aan wil gaan.