Woningcorporaties

Anterieure overeenkomst: wat verandert er onder de Omgevingswet?

dinsdag 31 oktober 2023

Art 13.11 t/m 13.21 van de Omgevingswet (Ow) gaat over het zogenaamde kostenverhaal. De gemeente heeft een gelimiteerde lijst van kosten die ze aldus art. 8.13 en verder, van het Omgevingsbesluit (Ob) mag verhalen. Te denken valt aan de bekende kosten zoals voor het verwerven van gronden, bouw- en woonrijp maken en plankosten. Zeker deze laatste zal veel voorkomen. Dat gebeurt middels de zogenaamde plankostenscan. Maar er verandert het nodige t.o.v. de huidige Wro. Dat geldt ook voor de anterieure overeenkomst.

Aftoppen kostenverhaal
Art 13.11 van de Ow stelt dat alle kosten in het Ob verhaald moeten worden. Art 13.13 van de Ow gaat over anterieure overeenkomsten. Daarin  staat dat er een overeenkomst gesloten kan worden over de kosten van 13.11. En hiermee is dus de aftopping van de kosten beperkt tot de kostensoortenlijst. Voor meer informatie wordt verwezen naar de handreiking kostenverhaal  van BZK[1].

Minder plankosten
Er komt een nieuwe plankostenscan. Deze zal naar verwachting 20 tot 40% lager uitvallen  dan de huidige scan. Ook dat is goed nieuws voor de woningcorporaties. Bovendien vormt de scan het maximum wat gemeenten mogen verhalen.

Nieuwe kosten
Wat er echter bij kan komen zijn verplichte en vrijwillige financiële bijdragen. De verplichte bijdragen   zijn kosten die onder andere te maken hebben met natuur, landschap, maar ook met verliezen  in de grondexploitatie in verband met veel nieuwe huurwoningen op een locatie.  Daarvoor staan compenserende maatregelen open. Verplichte financiële bijdragen moeten in het omgevingsplan staan en kunnen  in een zogenaamd programma zijn verwerkt. Daarmee is het duidelijk waaraan betaald moet worden. Dergelijke kosten zijn te verhalen op grond van art. 13.23 en 13.24 Ow.

De vrijwillige financiële bijdragen zijn bijdragen in verband met maatschappelijke functies, leefbaarheid etc. Gemeente en woningcorporatie kunnen afspraken maken over bijdragen van de corporatie aan maatschappelijke functies en leefbaarheid, voor zover de gemeente de werkzaamheden op zich neemt. Wel moet de gemeente een programma hebben. Dergelijke kosten zijn te verhalen op grond van artikel 13.22 van de Omgevingswet.

Andere verdeling
Dan is er ook nog een nieuw verschijnsel : de gemeente krijgt de mogelijkheid om “met” en “zonder tijdvak” te rekenen. Het verschil zit echter nauwelijks in de tijd. Het verschil ontstaat doordat de gemeente in het eerste geval alle kosten voor de gebiedsontwikkeling samen neemt en verdeelt over alle eigenaren. In het andere geval worden alleen de kosten van de openbare ruimte - inclusief de  waarde van de ondergrond - verdeeld . We gaan hier niet verder in op de rekensystematiek, maar het is aan te bevelen om aan de gemeente de uitkomst van beide berekeningen te vragen, ook als ze dat niet willen. Met name bij sloop/nieuwbouw maakt het heel veel uit.   

Wanneer verhalen
De gemeente kan dergelijke kosten alleen verhalen als sprake is van een (ver)bouw activiteit. Dat gaat dus op voor nieuwbouw en grootschalige renovatie. Voor onderhoudswerkzaamheden geldt dit niet.

 

 

[1] https://iplo.nl/publish/pages/200052/handreiking-kostenverhaal-en-financi-le-bijdragen-omgevingswet.pdf

naar nieuwsoverzicht