Toch kostenverhaal mogelijk als de corporatie gaat optoppen?

Kostenverhaal
De gemeente zal bij optoppen kosten moeten maken voor o.a. plannen maken, parkeren, wegaanpassingen, kosten in verband met bovenwijkse voorzieningen, enz. In dat geval is ze op grond van artikel 13.11 gehouden kostenverhaal toe te passen. Maar de gemeente kan best proberen om meer te verhalen.

Vervolgens is het zaak de kosten te verdelen aan de hand van de PPT-criteria. Eén methode is de bestaande woningen (die ook gebaat zijn) los te koppelen van de optoppers, de gemeente is voor de bestaande woningen en de corporatie voor op te toppen woningen. Als bovenop bijvoorbeeld 4 lagen, één laag extra komt dan worden de kosten bijvoorbeeld door 5 gedeeld.

Luchtrechten
Voor de bepaling van de bijdrage moet uitgaande van de wettelijke spelregels de vraag worden gesteld hoe van de toekomstige opbrengsten de inbrengwaarde af te trekken. De opbrengsten zullen veelal uit een grondprijsbrief van de gemeente komen. Onderzoek toont aan dat er vrijwel geen meerkosten voor op te toppen woningen zijn ten opzichte van reguliere woningen (eerder minder); dus aftrek van grondprijs in de grondprijsbrief is niet nodig. Wel zijn projecten nog steeds onrendabel[2]. Voor de inbrengwaarde zouden luchtrechten[3] zijn te taxeren of de grondprijs van ruwe bouwgrond[4]. Bij luchtrechten ligt de prijs over het algemeen hoger dan de normale grondprijs[5]. Voor ruwe bouwgrond zal eerder iets meer worden gerekend (ruwe bouwgrond +).

Bijdrage
Aftrek van de inbrengwaarde van ruwe bouwgrond+ van de grondopbrengst, zal mogelijk enige ruimte bieden voor kostenverhaal. Bijvoorbeeld € 21.000 excl. BTW voor een woning van 70 m2 zal bij twee lagen € 42.000/70  = € 600,- per m2 footprint opleveren. Als de prijs van ruwe bouwgrond+ € 200,- per m2 terrein is, is er € 400,- per m2 terrein speling. Aangezien dat verdeeld moet worden over twee lagen is dat € 200,- per m2 BVO.

Niet verhaalbare kosten die boven de € 200,- per m2 BVO uitgaan moet de gemeente betalen als macro-aftopping. Maar zover zal het niet zo snel komen.

Mogelijkheid
Het is niet ondenkbeeldig dat de gemeente toch meer kosten vraagt om te verhalen dan eenvoudig kostenverhaal. Al was het maar omdat de gemeente wel een prestatie levert (zie Gelkenes en Reusel de Mierden)[6].  Daarbij kan sprake zijn van verplichte of vrijwillige financiële bijdragen. In het eerste geval gaat het bijvoorbeeld om bijdragen voor infrastructuur. In het tweede geval kosten voor een buurthuis.