Heeft de Wet betaalbare huur invloed op de leencapaciteit en dekkingsgraad?

DAEB activiteiten
De impact op de DAEB (diensten van algemeen economisch belang) activiteiten zal vrij gering zijn. Voor sommige woningen zorgt de vernieuwde puntentelling voor een aanpassing van de huurprijs, zoals een tuin of een gezamenlijke buitenruimte. Voor corporaties met veel grondgebonden woningen zal het invloed hebben maar voor de stad weinig. Het ontbreken van (gemeenschappelijke) buitenruimten leidt tot een min. Ook komt er een opslag (1 of 2 punten) wanneer de woningen een A of een B label hebben en een afslag bij E, F en G labels[1]. De nieuwe waarde heeft invloed op de LTV. Hoeveel en of het positief of negatief is hangt van de situatie af. Hetzelfde geldt voor de ICR. Bovendien zal het niet direct veranderen maar pas bij mutaties.

Niet-DAEB activiteiten
De grootste veranderingen zitten in de niet-DAEB activiteiten. Nu de huur onder de nieuwe WWS waardering valt, die tot 186 punten loopt, is de algemene teneur dat de huren van de betreffende woningen lager zullen worden. Dat betekent dat de kasstroom en de waarde van de woning minder wordt. De verhouding tussen lening en waarde verschuift. Ook de dekkingsgraad verandert en waarschijnlijk niet in positieve zin. Aangezien bij de LTV van de DAEB activiteiten de interne lening aan de niet-DAEB activiteiten ook meegeteld wordt is er dus uiteindelijk ook daar toch een effect. Een andere parameter -de DSCR- die de zekerheid van de kasstroom voor de komende 10 jaar reflecteert gaat ook naar beneden.

Andere gevolgen
Als er sprake is van aanpassingen van de LTV, ICR en DSCR dan zal dit waarschijnlijk ook impact hebben op de afspraken met de bank[2]. De verruiming van de LTV van 85% tot 70% die per 1 december 2024 ingaan, kunnen wellicht een oplossing bieden voor de LTV van de DAEB-activiteiten. In mindere mate zal dat voor de niet-DAEB activiteiten gelden waarbij de LTV van 75% naar 70% gaat. Mogelijk gaat de ICR aan het eind van het jaar nog naar beneden. De AW/WSW geven aan dat er een onderzoek loopt naar verruiming. Dit zou de belangrijkste parameter zijn om het probleem op te lossen.

Tot slot
Alles zal zeker niet morgen veranderen. In de meeste gevallen gaat de nieuwe wet pas bij mutaties in. Daarbij mag verwacht worden dat de gevolgen voor het middensegment eerder merkbaar zijn, omdat de mutatiegraad hoger is dan in sociale huur.[3]

[1] https://aedes.nl/huurbeleid-en-betaalbaarheid/wet-betaalbare-huur-van-kracht-sinds-1-juli-wat-er-anders

[2] https://www.ortecfinance.com/nl-nl/insights/video/terugkijken-investeringsruimte-middensegment-en-niet-daeb-financiering?

[3] https://mvgm.com/wp-content/uploads/2023/03/Huurmonitor-Q12023.pdf