Duurzame gebiedsontwikkeling

Interview Jim Teunizen: circulaire gebiedsontwikkeling - deel 1

donderdag 16 maart 2023

Jim Teunizen (44 jaar) is één van de oprichters van Alba Concepts. Hij werkt vanuit het kantoor in Den Bosch, waar dertig personen werken. Hij verzorgt twee tot drie keer per jaar een dagdeel in de masterclass van de Scobe Academy. Alba Concepts richt zich op duurzaam bouwen, met een verbijzondering op circulariteit. In de praktijk houdt hij en zijn bedrijf zich bezig met vragen als: hoe kun je circulariteit meten en financieel waarderen, hoe koop je dat in en hoe kom je tot de ontwikkeling en realisatie van een circulair gebouw?

Passie van huis uit

Jim heeft van jongs af aan de passie voor circulariteit meegekregen. “Van huis uit heb ik geleerd om zuinig om te gaan met spullen, duurzaamheid vond ik belangrijk. Je ziet het ook in het huidige sentiment dat klimaatsverandering echt op de agenda moet staan. Een andere reden voor zijn passie voor circulariteit is dat Jim uit een aannemersfamilie komt. “En dan zit het bouwen in onze haarvaten. Het gaat niet alleen om het gebruik van bouwmaterialen, maar ook om de bouwtechnieken en hoe je verbindingen maakt met hout, denk aan de Zwaluwstaart-verbindingen of Japanse knopen. Ja, ik vind dat echt fantastisch en geniet van het vakmanschap!”

Recycling en hergebruik

Hij herinnert eraan dat de term circulariteit zo’n tien jaar oud is, maar dat het in beginsel al veel langer bestaat. Het hergebruiken van producten, recyclen van materialen en grondstoffen of het gebruik van biobased materialen als hennep, vlas en allerlei gewassen bij bouwproducten gebeurt al lange tijd. “Maar nu is het een echt thema geworden.” Ook verduidelijkt Jim het onderscheid tussen “recycling” en “hergebruik”. Van recycling is er volgens Jim sprake als producten of materialen worden bewerkt tot grondstoffen (dat kan met bijvoorbeeld stenen of kunststof) en worden ingezet met een gelijk- of laagwaardige functie in vergelijking met het verleden. “Bijvoorbeeld een betonconstructie granuleren en als fundering onder een nieuwe snelweg gebruiken, is recycling. Overigens in mijn ogen wel zeer beperkt circulair. Het demonteren van gevels, zoals bij De Nederlandse Bank in Amsterdam, en één op één opnieuw inzetten op een andere plek is mijn inziens hoogwaardig hergebruik.”

Jim wijst erop dat hergebruik in de gebouwde omgeving nog heel beperkt is. “Hergebruik is een ‘low carbon’-strategie in vergelijking met recycling waar vaak in de recyclingprocessen heel veel energie wordt gebruikt. Er moet nog heel wat gebeuren, om op de korte termijn de CO2-uitstoot te verlagen.”

Nieuw meetinstrument: BCI Gebouw
Jim en zijn team werken hard aan de ontwikkeling van een online meetinstrument om de mate van circulariteit, milieu- en CO2-impact te meten. Dit instrument, BCI Gebouw, passen inmiddels meer dan 200 partijen in de markt toe, waaronder zijn eigen Alba Concepts. “We zijn inmiddels zeven jaar bezig met de ontwikkeling en zien de laatste twee jaar veel verandering in het beleid, speelveld en de wet- en regelgeving rondom circulariteit. De Building Circularity Index sluit hier qua methode bij aan en creëert inzicht en sturingsmogelijkheden.” Jim noemt hierbij een voorbeeld: veel vastgoedeigenaren passen steenwol toe en dat is een materiaal om woningen te isoleren. Steenwol wordt gemaakt van verschillende steensoorten, zoals basalt. De steenmassa wordt in ovens bij een hoge temperatuur bewerkt.” Dat kost dus enorm veel energie. Waar steenwol een hele goede isolerende werking heeft en CO2 bespaart en een lagere energieverbruik heeft het wel een hoge milieu-impact, de zogenaamde ingebedde CO2, door het productieproces van het materiaal.  Mogelijk kunnen eigenaren, bij het volgende groot onderhoud of renovatie, meer inzicht krijgen in de materialen door het meetinstrument. Ons advies is daarom om naast prijs ook afwegingen te maken op CO2-, milieu- en circulariteitsimpact. Daarmee wordt biobased materiaal ook een interessant alternatief.”

De circulaire businesscase

Naast het meten van circulariteit rekent Jim ook aan de businesscase hiervan. Deze rekensom gaat verder dan alleen de bouw-, investerings- en exploitatiekosten, maar kijkt ook naar de wijze waarop circulaire gebouwen of gebiedsinrichtingen in de boekhouding worden opgenomen. Bij gemeenten wordt er bijvoorbeeld afgeschreven op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Op dit moment wordt er overwegend afgeschreven tot € 0,-- en is de afschrijvingstermijn vaak korter dan de technische of functionele levensduur. Jim zijn advies is om deze regels anders te interpreteren, uiteraard wel binnen de grenzen van wat de accountant toelaat. Door zekerheden te krijgen op de financiële restwaarde van bouwproducten en -materialen aan het einde van de levensduur kan er over een langere termijn worden afgeschreven en wordt bijvoorbeeld slechts 80% van de investering afgeschreven. De terugnamegarantie op de producten zorgt voor de dekking van de overige 20%.

Naast de vastgoedexploitatie werkt Jim ook aan circulaire grondexploitaties. Hier heeft hij samen met de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen een rekenmodel ontwikkeld, waarin bepaalde circulaire financiële incentives zijn opgenomen. Het gaat dan om bijvoorbeeld restwaarde meenemen van inrichtingselementen of het beprijzen van de CO2-uitstoot van alle materialen in een gebied.

Minder CO2-uitstoot: financieel voordeel

De CO2-voetafdruk (uitstoot) bij een circulaire gebiedsontwikkeling is veel lager. “Dit is interessant omdat op dit moment het grootste emissiehandelssysteem ter wereld, EU ETS, een ton CO2 een financiële waarde vertegenwoordigt van tussen € 90,- - 100,-. Circulaire gebiedsontwikkelingen stoten weinig CO2 uit, maar slaan zelfs ook CO2 op. Deze zogenaamde ‘carbon sinks’ zijn eigenlijk dus spaarpotjes, wanneer dit in de realiteit zou worden afgerekend. Zover zijn wij als Nederland helaas nog niet.” Daarnaast is het goed om te weten dat de CO2-prijs toeneemt, doordat vanuit Brussel het aantal rechten steeds meer wordt afgebouwd. Jim gelooft er dan ook in dat dit een nieuwe financiële prikkel wordt in het huidige financiële systeem van grond- en vastgoedexploitaties.

Juridisch uitdagingen

Behalve financiële aspecten ziet Jim ook juridische uitdagingen. Zo gaat het bij gemeenten goed als ze een actief grondbeleid voeren, maar bij  “anterieure overeenkomsten” met marktpartijen, hebben de gemeenten veel minder “vrijheidsgraden om circulariteit in te bedden.” Dat komt, omdat de grond dan niet van de gemeenten is. “Maar ik denk dat de Omgevingswet daar wel invulling aan geeft door gemeenten meer handelingsperspectief te bieden. Naast het Bouwbesluit worden er extra eisen aan vastgoed-objecten gesteld. Je moet dan wel een goede onderbouwing geven, maar de maatschappelijke relevantie van circulair bouwen is op dit moment heel duidelijk aanwezig.”