Woningcorporaties

Ambities De Jonge vraagt om maatwerk berekening Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties

dinsdag 2 augustus 2022

Nu Minister De Jonge de lat hoog heeft gelegd voor Woningcorporaties en als de corporaties de afspraken serieus nemen, moet er zwaar geïnvesteerd worden. Dat betekent scherp zeilen ten aanzien van de financiën. Dat wordt des te meer het geval nu de bouwkosten torenhoog zijn en de huren niet al te snel stijgen.  Een maatwerk “IBW” kan helpen. Om inzicht te krijgen in de bestedingsruimte van corporaties wordt in opdracht van BZK sinds enkele jaren de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties gemaakt [1]. De bestedingsruimte wordt bepaald middels het onderstaande model:

 

Totaal komt het er op neer dat eerst bekeken wordt of de corporatie überhaupt wel kan investeren, omdat ze onder bijzonder beheer staan.  Daarna wordt gekeken hoeveel er geleend kan worden op basis van het geld dat binnenkomt op je bankrekening (zoals de huur die door huurders wordt overgemaakt). Ook wordt er gekeken of je de rente kunt betalen die je aan de bank verschuldigd bent (ICR), de omvang van de uitstaande leningen versus de waarde van het vastgoed (LTV) en de verhouding tussen vreemd vermogen en eigenvermogen (solvabiliteit). De laatste fase is een oordeel over de bestedingsruimte voor DAEB niet boven de schuldrestant.

Aangezien het model een weergave voor de toekomst moet zijn wordt rekening gehouden met diverse ontwikkelingen in de tijd, zoals huur, inflatie, kosten van woningverbetering, WOZ-waarde, discontering etc.  Belangrijk aandachtspunt is de onrendabele top. Die wordt in het model berekend door de investering te vergelijken met de beleidswaarde. Daar valt wel iets over te zeggen.

De echte onrendabele top is het verschil tussen de investering en de bedrijfswaarde met een discontovoet van de uitstaande leningen (en eventueel nog een risico-opslag). Bovendien gaan sloop operaties nog eens samen met het afboeken van waarde.

Andere kritiek op het IBW model is het ontbreken van inzicht in verduurzaming en eigen parameters die een corporatie wenst [2]. Wat vindt de corporatie nog aanvaardbaar als het gaat om solvabiliteit en DAEB-bestedingen en hoe staat de corporatie zelf tegenover de huurmatiging? Wat zijn investeringen in leefbaarheid, maatschappelijke opgaven of niet DAEB?

We staan voor turbulente tijden met veel onzekerheid. Meer scenario denken zou op zijn plaats zijn. Kortom een eigen model, een eigen koers met meerdere eigen verkenningen en die gespiegeld aan de landelijke cijfers, zouden wel eens het stevigste fundament kunnen geven.

Tot slot wordt verschillende keren in het eerstgenoemde rapport verwezen naar de website “volkshuisvesting.nl” en dat daar het Excel-bestand te vinden is waarmee de bestedingsruimte wordt bepaald. Die hebben we helaas niet aangetroffen. Het zou helpen als hij er wel stond. Dan zouden varianten en eigen keuzes direct zijn in te voeren.

-----------------------------------------------------------------------------------------------

[1] www.volkshuisvestingnederland.nl

[2] fi-academy.nl

 

 

naar nieuwsoverzicht