Actievere rol woningcorporaties op de grondmarkt, maar zonder de gemeente lukt het niet

Belemmeringen

Met een ruimer beleid voor grondacquisitie door de corporaties, wil de Kamer het halen van de Nationale Prestatieafspraken Corporatiesector mogelijk maken. Tot 2030 moeten zij 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Het gebrek aan grondposities is daarbij echter een grote barrière. Minister De Jonge omarmde de motie en hij gaat, zoals hij begin maart in een brief aan de Tweede Kamer aangaf, “binnenkort het proces starten om de regelgeving op dit vlak aan te passen. *2

Uit een enquête van Aedes bij 80 woningcorporaties, gehouden in maart 2022, bleek dat volgens deze corporaties gemeenten te weinig grond aan woningcorporaties beschikbaar stellen, de grondprijs bij marktpartijen is te hoog en er is te weinig bouwgrond. De invullers van de enquête is ook gevraagd wat volgens hen de grootste belemmeringen zijn om nieuwbouwlocaties te verwerven en te ontwikkelen.

Daaruit blijkt dat gemeenten het moeilijk vinden om actief te sturen op sociale huisvesting in bestemmingsplannen en anterieure overeenkomsten. Deels is dit te wijten aan een tekort aan kennis en ervaring bij gemeenten. Maar woningcorporaties signaleren ook dat het soms de politieke wil ontbreekt om pal te staan voor sociale huisvesting.

Een andere belemmering is dat zowel woningcorporaties als gemeenten steeds afhankelijker zijn van marktpartijen, die een steeds groter deel van de grond in eigendom hebben. De hoge prijzen die daarvan het gevolg zijn, maken het moeilijk om sociale huur te verwezenlijken.

Een derde factor zijn de vele eisen en procedures die nieuwbouw vertragen en soms onmogelijk maken. Het kan gaan om inspraakprocedures, gemeentelijke behandeltermijnen, maar ook om extra bouweisen van gemeente of provincie. *3 

’Nu grond nodig, nu bouwen’

Corporatiekoepel Aedes vroeg al eerder aandacht voor het gebrek aan grond voor corporatiebouw. Twee derde van de corporaties heeft te weinig grond voor hun nieuwbouwplannen, aldus de corporatiekoepel. Sinds 2015 neemt het grondbezit door corporaties sterk af en een kwart van de corporaties verwierf de afgelopen vijf jaar helemaal geen grond. Mogelijk is dat een reactie op de overmoedige grondaankopen die corporaties rond 2010 deden.

De corporatiekoepel reageerde destijds verheugd op het aannemen van de Kamermotie-Grinwis. ”Wij zijn hier heel blij mee. Het is een begin voor de woningcorporaties om de nationale prestatieafspraken waar te maken”, zegt een woordvoerder. Van grotere financiële risico’s door meer grondbezit is volgens Aedes geen sprake. ‘De corporaties gaan geen grond verwerven om mogelijk ooit in de verre toekomst te bebouwen. De grond is nú nodig, want de bouwopgave is er nú.’

Alleen corporaties bouwen sociale huur

Erwin van der Krabben, hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit, is terughoudender. Hij vraagt zich af dit daadwerkelijk het probleem oplost van beperkte geschikte grond voor sociale woningbouw. Bij veel toekomstige woningbouwlocaties is volgens hem de grond vaak aan marktpartijen vergeven. “De corporaties vissen dus achter het net. En voor de grond die nog wel beschikbaar is, concurreren de corporaties met marktpartijen, die wellicht bereid zijn een hogere prijs te betalen.’ Volgens Van der Krabben is het beter om bouw van sociale huurwoningen verplicht door corporaties te laten doen. ‘We zien nu veel nep-sociale huur, waarbij marktpartijen zogenaamd sociale huur bouwen waarvan de vraag is of die op de langere termijn aan harde criteria voldoet. Daar waarschuwt Aedes ook al jaren voor. Als je deze misstand aanpakt en sociale huur altijd door de corporaties laat bouwen, los je het gebrek aan locaties ook op.” De gedachte is dan natuurlijk wel dat de gemeente de plekken aanwijst waar sociale woningbouw moet komen; anders gaat het alsnog niet werken.

“Take the lead”

In de bovengenoemde enquête van maart 2022 geven corporaties aan dat het kan helpen als woningcorporaties vroeger worden betrokken bij elke nieuwbouwontwikkelingen of zelfs in ‘the lead’ worden gezet. Dat kan ervoor zorgen dat iedereen al vroeg in het traject rekening houdt met sociale huur met de bijhorende lagere residuele grondprijs.

Conclusie

De regering is op verzoek van de Tweede Kamer begonnen met regelgeving om de belemmeringen voor woningcorporaties weg te nemen om bouwgrond te kopen voor sociale woningbouw. Dit vraagt om snelheid en een actieve rol van de corporaties. Echter zonder dat de gemeente locaties aanwijst zal het niet werken. Daar zou u moeten beginnen.

*1 Ingediend op 14 september 2022, Integrale Visie op de woningmarkt, Kamerstuknummer 32.847 nr. 943
*2 Beleidsreactie op onderzoeksrapport Staat van de corporatiesector 2022. Kamerstuknummer 29.453 nr. 558, 2 maart 2023.
*3 Corporatiemonitor Grondbeleid; https://aedes.nl/media/document/corporatiemonitor-grondbeleid-2022