Uitplinten of uitbuiken: aandachtspunten kosten en opbrengsten

Uitplinten

Uitplinten is het uitbreiden van de plint van een woongebouw. De begane grond verdieping (plint) bij woongebouwen, vaak met galerijflats, is meestal niet voor bewoning bestemd, maar bevat o.m. bergingen en garages. Uitplinten kan nodig zijn wanneer er door optoppen of aanplakken van woningen extra bergruimte voor de bewoners nodig is; of er door herbestemmen van de bergruimte voor (grondgebonden) woonruimte een andere en extra bergruimte nodig is. In een aantal gevallen worden ook gemeenschapsruimtes toegevoegd. Vaak is de inzet ook dat de plint levendiger wordt met meer sociale controle. Daarbij wordt ook de aanpalende openbare ruimte veiliger.

Voorbeeld

Een voorbeeld is de Statenjachtstraat in Amsterdam-Noord[2], waar voorheen ‘oksels’ op de 4 hoeken zaten. Deze zijn nu gevuld met 53 appartementen met onder meer een fietsenkelder en een ruimte voor het wijkbeheer. Het kroonjuweel van de vernieuwde plint is de ontmoetingsruimte, meent projectontwikkelaar De Jong van Eigen Haard[3]. Hiermee is het sociale leven in de flat weer opgebloeid.

Kosten en opbrengsten

Uiteraard brengt uitplinten kosten met zich mee. Maar wat interessant is dat er in het geval van corporatie woningen ook een huurverhoging mogelijk is wegens het woningwaarderingsstelsel[4]. Als we uitgaan van 2 punten betekent aldus het woningwaarderingsstelsel € 12,4[5] per maand en circa  € 150 huur per maand. Bij een disconteringsvoet volgens de beleidswaarde van 4,11% betekent het een waarde van € 3.620. Een dergelijk bedrag is voldoende om 1,5 m2 per woning uit te plinten. Daarbij moet niet vergeten worden dat er ook weer nieuwe bergingen moeten komen.  

In een aantal gevallen kan ook maatschappelijke verhuur worden toegevoegd. Bijvoorbeeld bij een huur van € 110/m2 en eveneens een disconteringsvoet (en een bruto netto verhouding van 90%) resulteert dat in een bedrag van € 2.716,- incl. btw. Dat kan voldoende zijn. Verder wordt de WOZ-waarde hoger, waardoor de opbrengsten van de OZB ook wat hoger uit zullen vallen.

Regels

Uiteraard gelden alle regels van het omgevingsplan, eventueel moet dat worden aangepast. Het publiekrechtelijk gemeentelijk kostenverhaal zal vrijwel nooit van toepassing zijn, omdat geen sprake is van een bouwplan (woning). Er is alleen sprake van een wijziging van gebruik. Het wordt ingewikkelder of de Wet kwaliteitsborging van toepassing is. Is er sprake van een woning: dan kan het wel, omdat het een grondgebonden  woning betreft. Voor alle overige functies niet. Dat scheelt geld; want de leges zullen veelal lager zijn dan een kwaliteitsborger.

Literatuur

[1] https://nos.nl/artikel/2581094-een-woonlaag-erbij-bank-en-ontwikkelaars-zien-veel-potentie-in-optoppen

[2] https://www.vanschagenarchitecten.nl/portfolio/stellingweg/

[3] https://aedesmagazine.nl/nl/editie-3-2024/optoppen-aanplakken-en-uitplinten

[4] https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/waarderingsstelsel-zelfstandige-woonruimte/de-rubrieken-van-het-woningwaarderingsstelsel-zelfstandige-woning#anker-9-rubriek-9-gemeenschappelijke-vertrekken-overige-ruimten-en-voorzieningen

[5] https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/waarderingsstelsel-zelfstandige-woonruimte/bijlage-5