Oneerlijke huurbevriezing met één pennenstreek WSW wel te neutraliseren

Bom onder eigen regeringsbeleid

Het hoofdlijnenakkoord zegt over de huren en corporaties o.a. het volgende: De jaarlijkse sociale huurontwikkeling volgt tot 2026 de bestaande afspraak met de woningbouwcorporaties, te weten de CAO ontwikkeling -0,5%. Vanaf 2026 wordt de consumentenprijsindex (CPI) +0% gevolgd. Met een bestendige huurtoeslag blijft zo voor huurders met de laagste inkomens de bestaanszekerheid op peil.

Ook op andere plekken wordt meer gevraagd van woningcorporaties. “Het huurbeleid van sociale verhuurders zal de betaalbaarheid moeten blijven versterken en tegelijkertijd de noodzakelijke investeringen in nieuwbouw, verduurzaming en leefbare wijken mogelijk moeten maken”. Nu de corporaties niet meer kunnen bouwen legt het kabinet een bom onder haar eigen beleid. Ook de verplichte 30% sociaal die in de Wet Versterking regie volkshuisvesting zou komen is niet haalbaar.

Druppel gloeiende plaat

De wooncorporaties benadrukken de negatieve gevolgen van deze bevriezing. Ze kunnen de komende jaren veel minder nieuwe huizen bouwen en woningen isoleren. In onze beleving lijkt vooral de impact op de financiële ratio’s onvoldoende te zijn doordacht.

1. De corporatiesector kan door dit besluit de komende 10 jaar maar liefst € 49 miljard minder investeren, omdat er onvoldoende kasstroom is kan het WSW de leningen niet borgen.
2. WSW verwacht dat de corporaties hun investeringen al in de jaren 2027-2029 en mogelijk ook daarna fors neerwaarts moeten gaan bijstellen.[2]
3. De compensatie die het kabinet vrijmaakt bedraagt slechts € 1,1 miljard. Hoe dat berekend is uit de openbare stukken is niet duidelijk. Er is sprake van een druppel op een gloeiende plaat.

Gevolgen gaan verder

1. De bevriezing heeft effect op de nieuwbouw van woningen in de midden- en vrije sector huur.  Uit een analyse van Capital Value blijkt dat veel sociale huurwoningen in gemengde projecten worden gerealiseerd. Als de woningcorporatie als afnemer van de sociale huurwoningen afvalt, kan dit betekenen dat het gehele project niet door kan gaan.
2. Vergeet niet dat sociale woningen ook een essentieel onderdeel zijn van de koop en  huur mix. Het valt niet uit te sluiten dat hele projecten stilvallen; of dat er gaten gaan ontstaan in plannen.

Nog wat redden?

Maar wat kunnen we dan nog wel doen?

• Moties van verhogen van de huursubsidie en schrappen van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties hebben het niet gehaald.
• Vervang de huurwoningen door goedkope koopwoningen. Bij een huur van € 907 per maand kan je een woning kopen van ongeveer € 270.000. (https://www.hypotheek-rentetarieven.nl/aanvragen/startershypotheek). Als dezelfde sociale grondprijs wordt gerekend als voor een corporatie dan is een appartement van 62 m² te realiseren[3] of een iets grotere grondgebonden woning.
• De waarde van het bestaande bezit kan worden verhoogd door de discontering te verlagen. Voorgesteld wordt 4,11%[4]. Door deze grofweg 0,11% tot 0,15% te verlagen[5] naar 4%  Een Discount Cash Flow berekening moet het juiste getal geven. Een indicatieve berekening leverde 0,13% op.
• Ultimo remedie kan het WSW de andere eisen aan leningen aanpassen.

Maar het blijft van de zotte dat zomaar een streep gehaald wordt door eerdere afspraken.