Woningcorporaties

AW: een MJB moeten voldoen aan een realistisch verwachtingspatroon

dinsdag 8 juli 2025

De Autoriteit woningcorporaties (AW) komt jaarlijks met een richtinggevende leidraad voor een solide en realistische meerjarenbegroting (MJB). De MJB is een belangrijk sturings- en verantwoordingsinstrumentarium om de maatschappelijke ambities van wooncorporaties effectief te vertalen naar concrete en haalbare prestaties. Een goede meerjarenbegroting is daarmee veel meer dan een doel op zich. Voor het goede gesprek over de maatschappelijke opgave zijn volgens de AW realisme, duidelijkheid en inzicht essentiële voorwaarden. Daarom heeft de AW de volgende verwachtingen:[1]

MJB met realistisch investeringsprogramma

Gelet op het gewicht van de MJB verwacht de AW in het MJB:

  • Een realistisch investeringsprogramma, waarbij de onderliggende projecten kritisch zijn beschouwd en waarbij rekening is gehouden met ervaringscijfers bij de voortgang van projecten.
  • Een reflectie op de realisatiegraad van de afgelopen jaren.
  • Een reflectie op de feitelijk gerealiseerde voortgang van projecten ten opzichte van de aannames in de vorige MJB’s.

Duidelijkheid over financiële grenzen en inzet vermogen

Toenemende ambities door de Nationale prestatieafspraken (NPA) vragen om meer duidelijkheid over de beschikbare financiële ruimte en een andere houding ten opzichte van risico’s en buffers. Zowel bij de corporaties als bij de financiële toezichthouder en de borger. Daarom verwacht AW het volgende:

  • Dat de MJB expliciet benoemt welke financiële grenzen de corporatie hanteert, ook al zijn dat die van de AW/Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
  • Inclusief een onderbouwing van de keuze voor deze specifieke financiële grenzen.
  • Een MJB die binnen de gestelde kaders van AW/WSW blijft voor de komende 5 jaar.

Zicht op relatie NPA, Woondeal, lokale prestatieafspraken en Meerjarenbegroting

  • Een transparante toelichting op hoe de voorgenomen investeringen in de MJB zich tot de lokale, regionale en nationale opgave verhouden
  • Daarbij hoort een analyse op hoofdlijnen van de verschillen tussen begroting en opgave.

Inzicht in onderhoud

  • Een reële inschatting van de onderhoudsuitgaven op basis van een goed inzicht in de conditie van het vastgoed en de noodzakelijke onderhoudsingrepen
  • Hierbij dient ook gekeken te worden naar het gerealiseerde onderhoud van de afgelopen jaren.

Scenario’s en varianten

  • Tenminste een aantal (slechtweer) scenario’s van de belangrijkste macro-economische parameters: rente, inflatie, bouwkostenstijging en huurverhoging.
  • Een gecombineerd ‘worstcasescenario’, waarbij meerdere variabelen de verkeerde kant op bewegen, hoort daar ook bij.
  • Voor scenario’s met significante risico’s voor de financiële continuïteit dat de verschillende opties om bij te sturen zijn verkend.
  • De effecten op de financiële ratio’s van deze opties dienen inzichtelijk te zijn.

Andere tips van de AW zijn:

  • Ga in het geval dat tussentijdse ontwikkelingen significante impact hebben op de financiële conditie van de corporatie altijd met uw toezichthouder bij de AW in gesprek
  • Kijk kritisch naar aannames bij het verhogen van de streefhuren (bij mutatie en bij nieuwbouw). Deze verhoging is een van de instrumenten om bij te sturen, die verschillende corporaties verkend hebben om aan de externe normen te voldoen. Volgens de AW hanteerden sommige corporaties het afgelopen jaar streefhuren die “hoger zijn dan de aftoppingsgrenzen en een opbrengst uit huurharmonisatie inrekenen, die fors hoger ligt dan de statistieken van CBS laten zien. Wanneer dit beleid niet gerealiseerd wordt, bijvoorbeeld doordat er in de praktijk door passend toewijzen lagere huren zijn, loopt de corporatie alsnog financieel risico.” [1]

naar nieuwsoverzicht