Middenhuur onder druk: SEO-onderzoek legt kwetsbaar investeringsklimaat bloot

Alarmerend SEO-rapport

De ministeries van Volkshuisvesting en Financiën gaven SEO Economisch Onderzoek de opdracht om dit traject uit te voeren, begeleid door een commissie met vertegenwoordigers van onder meer IVBN, Vastgoed Belang, Neprom, WoningbouwersNL en de Pensioenfederatie, aangevuld met onafhankelijke experts van DNB, CPB en universiteiten. Zes bijeenkomsten leverden input en feedback op, resulterend in een rapport dat breed wordt herkend in de sector. Het rapport schetst bovendien een urgent beeld van de uitdagingen voor de middenhuur.

Verschraling bestaande voorraad

De kernboodschap is duidelijk: het investeringsklimaat voor de bestaande voorraad middenhuurwoningen is onvoldoende. SEO berekent dat in de komende tien jaar circa 30% van deze woningen uit de markt zal verdwijnen. De oorzaak ligt in de financiële prikkel voor verhuurders om woningen te verkopen aan eigenaar-bewoners, wat meer oplevert dan voortzetting van verhuur. Deze uitstroom vergroot de bouwopgave met zo’n 35.000 woningen, bovenop de al bestaande ambities. Daarmee dreigt de middenhuur, cruciaal voor doorstroming op de woningmarkt, verder te verschralen. Noot Scobe: hierbij past wel de opmerking dat dan andere woningzoekenden blij zijn met een woning.

Nieuwbouw onder druk

Voor nieuwbouw is het beeld genuanceerder. Onder de huidige omstandigheden liggen vooral kleinere appartementen tot 75 m² onder druk. Het hogere deel van de middenhuur is nog wel rendabel te realiseren. Maar dit evenwicht is uiterst kwetsbaar. Een hogere rente of lagere economische groei kan de businesscase snel ondermijnen. Ook maken gemeentelijke kwaliteitseisen het vaak moeilijker om projecten financieel rond te krijgen. Ontwikkelaars kiezen daardoor eerder voor betaalbare koopwoningen, die aantrekkelijker zijn dan middenhuur vanuit financieel oogpunt.

Beleidsopties

Het rapport gaat verder in op beleidsopties om het investeringsklimaat te verbeteren. Zo kan een betere aansluiting van de Wet betaalbare huur op de daadwerkelijke woonvoorkeuren en op regionale verschillen effectief zijn in het vergroten van het aanbod. Interessant is volgens SEO de optie van verruiming van de pensioenfondsvrijstelling in de vennootschapsbelasting, of het inzetten van achterborgstellingen – vergelijkbaar met NHG-hypotheken – om investeringen te stimuleren en bestaande voorraad te behouden. Fiscale maatregelen, zoals verlaging van de overdrachtsbelasting of versoepeling van de renteaftrekbeperking, blijken daarentegen weinig impact te hebben.

Ongelijke fiscale behandeling

Een fundamentele factor is de ongelijke fiscale behandeling van huur- en koopwoningen. Zolang eigenaar-bewoners fiscaal gunstiger uit zijn, blijft het aantrekkelijker om woningen te verkopen dan te verhuren. Zwaardere belasting van koopwoningen, bijvoorbeeld via het eigenwoningforfait of de afbouw van de hypotheekrenteaftrek, zou de balans kunnen verschuiven en het middenhuursegment versterken.

Procedure: vervolgbrief en kennissessie

Het kabinet kiest er nu voor om het rapport zonder inhoudelijke duiding naar de Tweede Kamer te sturen, mede vanwege de verkiezingen en de formatie. Wel wordt een vervolgbrief voor het einde van het jaar toegezegd waarin de belangrijkste beleidsopties verder worden uitgewerkt. Daarnaast komt er een kennissessie waarin de onderzoekers, samen met de minister van Financiën en de staatssecretaris van Fiscaliteit, de bevindingen toelichten.

Conclusie

Het rapport maakt duidelijk dat zonder ingrijpen de middenhuurvoorraad verder zal krimpen. Daarmee staan de betaalbaarheid en de doorstroming op de woningmarkt onder druk. De komende maanden zullen bepalend zijn voor de vraag of politiek en sector gezamenlijk de koers weten te verleggen en de middenhuur een betere toekomst kunnen geven.