Hoera, (bijna) 2 jaar! – Een interviewserie over de Omgevingswet

Joop van de Brand – juridisch expert/expert grondbeleid

Joop van de Brand is werkzaam bij Van den Brand Grondbeleid. Joop adviseert overheden m.b.t. juridische, beleidsmatige en financiële zaken over gebiedsontwikkeling in de ruimste zin van het woord. Zijn expertise bevindt zich op het gebied van grondbeleid.

Met Joop willen we het graag hebben over zijn ervaringen met kostenverhaal en grondbeleid. Hoe functioneert dit na 1,5 jaar Omgevingswet? Maar al bij de start van het gesprek geeft Joop aan dat hij in de afgelopen twee jaar ontwikkeling ziet naar hele grote plannen met duizenden woningen, die de noodzaak van grondbeleidinstrumenten alleen maar pregnanter maakt en nieuwe strategische vraagstukken oproept.

Grote plannen

Vroeger waren het kleinschalige plannen, maar de nieuwe plannen zijn grootschalige gebiedsontwikkelingen van 1000 tot 3000 woningen. Voorheen kon je met 100 tot 200 woningen eerst een overeenkomst sluiten met de eigenaar en dan het bestemmingsplan vaststellen, maar dat is met 30 eigenaren niet mogelijk. Je moet dan publiekrechtelijk regelen wat je wilt gaan doen.

Grootschalige ontwikkelingen vragen dus om meer regie via publiekrechtelijke instrumenten. Dat is iets waar gemeenten nog weinig ervaring mee hebben.  “Als een gemeente echt 1000 woningen wil realiseren, dan komt ze onvermijdelijk in aanraking met grondeigenaren die niet willen meewerken. Dan moet de raad bereid zijn instrumenten te gebruiken, ook als dat ongemakkelijk voelt. Anders blijft er een plan op papier zonder huizen” aldus Joop. Naast de onervarenheid van de inzet (deels onbekende) instrumenten speelt dus ook zogenaamde ‘bestuurlijke terughoudendheid’ een rol: termen als ‘onteigening’ en ‘dwang’ roepen bij gemeenteraden grote weerstand op. Maar ze zullen er doorheen moeten: inclusief het zelfstandig nemen van onteigeningsbesluiten.

Kaders

Voorafgaand aan ontwikkelingen moeten strategie en kaders al vastgesteld zijn. Gemeenten moeten o.a. over kostenverhaal, sociale huur en locatie eisen al harde keuzes vastleggen. Joop noemt een voorbeeld ter illustratie dat de noodzaak hiervan weergeeft: “Als je 3000 woningen wilt realiseren en 30% moet sociaal zijn, dan moet je strategisch sturen. Anders eindig je met 900 sociale huurwoningen op de verkeerde plek of in de verkeerde volgorde. Zonder duidelijke kaders loopt het plan stedenbouwkundig, financieel en politiek vast.” Je moet locatie eisen stellen waar sociale woningbouw moet komen en hoe dat verdeeld moet worden. Maar met deze manier van werken is weinig ervaring want het is omgekeerd aan wat gemeenten tot aan de Omgevingswet gewend waren; het plan volgde het contract en er werd gewerkt vanuit contracten en grondbezit.

Integraal werken

Verder vraagt de Omgevingswet om integraal werken, waarbij planeconomie, ruimtelijke ordening en grondzaken samen optrekken. Maar in de praktijk vallen die werelden vaak nog uiteen. Vaak moeten de gemeentelijke afdelingen zich nog inrichten en afstellen op deze nieuwe manier van werken. Bovendien moet nog geleerd worden dat als je instrumenten als voorkeursrecht in wilt zetten dat dan ook de middelen beschikbaar moeten zijn, of bij sociale woningbouw prestatieafspraken etc.

Ervaring

Het laatste punt dat Joop noemt is dat er ervaring is weggevallen. De generatie die in de Vinex-tijd onderhandelde met boeren en actief grond verwierf is nu met pensioen. De jonge generatie is kundig maar mist belangrijke ervaring. Daardoor ontbreekt een vanzelfsprekendheid in grondbeleid. Hierdoor missen gemeenten sterke afdelingen voor verwerving en actieve grondpolitiek. Omgekeerd is er maar een klein aantal gemeenten dat praktische ervaring heeft met exploitatieplannen.

Conclusie

De grootschalige vraag naar woningen zorgt voor grotere plannen. Die zorgen er op hun beurt voor dat veel meer dan voorheen gebruik moet worden gemaakt van publiekrechtelijke grondbeleidsinstrumenten. Dat wordt des te spannender nu ervaring beperkt is en de strategische vragen toenemen. De vernieuwing van de instrumenten verandert daar niets aan.