Geen tijd, geen geld maar wél transformeren: Hoe werkt de concessie?

Organisatie

Het op de markt zetten van een stuk integrale gebiedsontwikkeling is niet nieuw en komt vaker voor. Zeker door het Didam-arrest is dat alleen maar meer geworden. Wat deze situatie echter bijzonder maakt is het volgende:

• Eerst is een ruilplan opgesteld om de gronden in de juiste positie te brengen.
• De gronden zijn ten opzichte van het nieuwe plan totaal verdeeld. Marktwoningen komen op gemeentegrond, openbare ruimte op grond WBV, enz.
• Er is kostenverhaal voor de openbare ruimte toegepast om de financieringslasten zo laag mogelijk te houden.

De gronden worden dus niet in éénmaal overgedragen. De ontwikkelaar levert aan het eind bouwrijpe grond aan WBV Poortugaal en daarnaast levert de ontwikkelaar de openbare ruimte tegen € 1 aan de gemeente Albrandswaard. Centraal in de hele operatie staat het minimaliseren van de belastingdruk.

Ruilen

We weten natuurlijk allemaal dat leveren in de overdrachtsbelasting minder druk geeft in de btw. Bovendien is er sprake van een aantal vrijstellingen. Het meest optimale plan blijkt een plan waarbij eerst geruild wordt voordat de concessienemer aan de slag gaat. Dat is natuurlijk ook logisch; iedere schijf die er tussen zit is een kans op belastingdruk en een kans op risico. Dat ruilen levert wel werk op aan de voorkant in de vorm van een uitgebreide was-wordt-tabel. Twee aandachtspunten van totaal verschillende aard:

1. Vergis niet in de kadastrale- en notariskosten.
2. Niet inbrengen van gronden is voordelig, maar geeft ook geen inkomsten voor de desbetreffende partij: die blijft toch achter met een boekwaarde.

Concessies

Het ruilen leidt ertoe dat de corporatie alleen grond koopt van de gemeente en vice versa. WBV Poortugaal koopt geen grond van de ontwikkelaar. De concessie van WBV voor de ontwikkelaar bestaat uit een vergoeding voor het onrendabele deel van de grondexploitatie. Hiermee kan de ontwikkelaar het hele plan realiseren.

Met de gemeente wordt ook een concessie afgesproken. Daarbij vindt ook daadwerkelijk grondoverdracht plaats voor de realisatie van marktwoningen. Uiteindelijk dragen die het plan. De ontwikkelaar legt alle openbare ruimte aan. Het is de bedoeling dat de ontwikkelaar wel een kans krijgt om de sociale woningen te realiseren.

Kostenverhaal

Probleem is wel dat projectontwikkelaars momenteel met hoge rentekosten te maken hebben (7% of meer), terwijl gemeenten veelal nog op 1-max 2% betalen. In deze situatie is er niet voor gekozen om de kosten te drukken door de gemeente als financier op te laten treden. Deze keuze is gemaakt omdat de gemeente het optreden als financier niet mag en anders marktconforme tarieven moet rekenen.

We hebben daarom kostenverhaal toegepast. De ontwikkelaar stuurt daarbij voor de aanleg van de openbare ruimte de facturen van de aannemer door naar de gemeente die ze voldoet. De gemeente moet vervolgens op een later moment kostenverhaal toepassen om haar rekeningen betaald te krijgen. Dat zal vooralsnog voor een deel ten laste van WBV gaan en voor een ander deel rechtstreeks naar de marktwoningen. Ook dat blijkt fiscaal voordelig. Het fiscale voordeel komt bij de ontwikkelaar, om het onrendabele deel van de ontwikkeling (excl. belastingen) af te dekken.

Tot slot

In deze situatie lijkt de concessie goed mogelijk. Tijd zal leren hoe deze aanpak bij de verdere uitwerking het gewenste resultaat geeft, om zonder al te veel capaciteit en geld een transformatie toch van de grond te krijgen.