Stort de nieuwbouwwoningmarkt (weer) in?

Het gaat weer goed met de realisatie en verkoop van nieuwbouwwoningen. In de grote steden overstijgt de vraag het aanbod met een factor van 40 tot boven de 100. Reden tot klagen? Ja. Voor zowel de producenten als de consumenten. Er is namelijk een tekort aan nieuwbouwprojecten. De daling van realisatie en verkoop lijkt alweer ingezet. Het is tijd voor een Nationaal Overleg Nieuwbouwtaakstelling!

Volgens cijfers van de NVM is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in het eerste kwartaal van 2016 uitgekomen op circa 7.600. Ten opzichte van het eerste kwartaal in 2014 een stijging van 34%. Bijzonder is dat, in tegenstelling tot het aantal transacties in de bestaande bouw, de verkoop van nieuwbouw geen ‘last’ heeft van seizoensinvloeden. Het is algemeen bekend dat bij de bestaande bouw het eerste kwartaal altijd slechter is dan het voorgaande vierde en het opvolgende tweede kwartaal. Zo nam het aantal transacties van koopwoningen in de bestaande bouw in het eerste kwartaal van 2016 af met 12% ten opzichte van het vierde kwartaal in 2015. Bij nieuwbouw nam het aantal transacties toe met 12%. Al blijkt na verder uitpluizen dat er wel stevige verschillen zijn tussen de diverse regio’s.

Zit de verkoop van nieuwbouwwoningen dan in een stabiele opgaande beweging? Nou, dat valt te betwijfelen. Van groei is duidelijk sprake. De uitgestelde verhuiswens, lage rente en het vertrouwen van de consument tonen dat velen nu, bijna tegelijk, een (nieuwbouw)woning willen kopen. Voor een stabiele groei zijn er evenwel twee belangrijke pijlers noodzakelijk: vraag en aanbod. Vraag naar nieuwbouw koopwoningen is er meer dan voldoende; het aanbod wordt een probleem.

Optimisme

In de grote steden klagen de ontwikkelaars niet over de belangstelling. De nieuwbouwmakelaars mogen niet alleen dagelijks nog te realiseren woningen verkopen, ook het te woord staan (soms troosten) van ‘niet succesvolle belangstellenden’ is een dagtaak. Het aantal ‘voorinschrijvers’, belangstellenden die zich ver voor de start van de verkoop hebben geregistreerd, loopt bij sommige projecten in de honderden zo niet duizenden. Marketing inspanningen zijn voor deze projecten niet langer noodzaak. Wel een goede afwikkeling wie de woning ‘mag’ kopen.

De Provada trok volgens de organisatie dit jaar de meeste bezoekers ooit. Door het weer of door de goed draaiende nieuwbouwmarkt liepen veel projectontwikkelaars met een brede lach door de wandelgangen. “Niet de 70% voorverkoop, maar of er een heistelling is bepaalt de start van het project”. Het optimisme kan van korte duur zijn.

Stagnatie aanbod

Al in het voorjaar kwamen de waarschuwingen naar buiten. Enkele ontwikkelaars/bouwers voorzagen in de bouwproductieplanningen voor 2017 grote onzekerheden. Zij ervoeren dat het vergunningtraject te traag verliep en dat nieuwe nieuwbouwlocaties, al dan niet terecht, op voorhand werden afgewezen. Was de Ladder voor duurzame verstedelijking in de periode van stilstand of gematigde groei een geaccepteerd instrument, nu het op inspelen op de vraag van de consument aankomt, blijkt het een obstakel.

Over de gedachte achter de Ladder voor duurzame verstedelijking zijn voor en tegenstanders het wel eens. Ter voorkoming dat groene ruimte zomaar wordt opgeofferd voor bouwdrift en/of grondspeculatie, is een goede afweging van belangen noodzakelijk. Problemen ontstaan bij beoordeling van de (kwalitatieve) plancapaciteit en prioritering. Binnen de bestaande bebouwingscontouren mag er dan misschien wel theoretische plancapaciteit zijn, blijkbaar hebben de betrokken eigenaars / ontwikkelaars / gemeenten geen kans gezien de (woning)locatie te ontginnen. Misschien omdat de consument de kwaliteit van de ‘beschikbare locaties’ niet ziet zitten. Het gevolg is evenwel dat gewilde nieuwbouwplannen in diverse stadia tot en met de Raad van State worden afgeserveerd.

Een tweede theorie is dat gemeenten met ‘grondbeleid’ meer opbrengst genereren als er sprake is van schaarste. Door fasering in de stedenbouwkundige uitwerking (publieke taak) kan, al dan niet met een Tender, ‘hongerige’ ontwikkelaars worden uitgenut met hoge grondopbrengst als gevolg. Daarmee zou de gemeente de prijsstijgingen van nieuwbouwwoningen in de hand werken. Zelf denk ik dat gemeenten grondopbrengsten niet als sturend instrument hanteren om aan de woningbehoeften van de inwoners te voldoen. De gemeente is immers gebaat bij een gedifferentieerd woningaanbod en een kwalitatieve woningvoorraad die bereikbaar is voor alle lagen van de bevolking.

2016 en 2017

Wat is de verwachting op korte termijn? Uit NVM cijfers over het aanbod van nieuwbouwwoningen en -projecten is te zien dat met name in de randstad een tekort aan woningen gaat ontstaan. Doordat de verkoop nu extra snel gaat, is er als het ware uitverkoop van nieuwbouwwoningen hetgeen schaarste veroorzaakt. Het EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) heeft al becijferd dat de groei in de bouwsector in 2017 en 2018 minder zal stijgen dan ze in januari jongstleden voorzagen. Was de stijging in 2015 nog 23%, in januari werd nog uitgegaan van respectievelijk 14% en 12% voor 2017 en 2018. De groeicijfers zijn nu voor beide jaren teruggebracht naar 9%. Deze correctie betekent een omzetverlies van € 725 miljoen!

Nationaal Overleg Nieuwbouwtaakstelling

Langdurig evenwicht tussen groen en bebouwing is van groot belang. Dat geldt ook voor een goede verhouding tussen vraag en aanbod van (nieuwbouw)woningen. Partijen die invloed hebben op deze actoren zouden, nu de disbalans aanstaande is, de verantwoordelijkheid moeten nemen om mét elkaar te zoeken naar een oplossing. Rijk, provincies, gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en makelaars zouden, met hun brancheorganisaties en vertegenwoordigers van huurders en kopers, met elkaar naar een oplossing moeten zoeken. De consument, tevens kiezer & beoogd huurder of koper, mag dat van de partijen verwachten. De minister kan de partijen uitnodigen voor deelname aan het Nationaal Overleg Nieuwbouwtaakstelling. Na installatie door de minister ben ik graag bereid partijen uit te dagen uit de individuele comfortzone te komen en mee te werken aan oplossingen.

Over de auteur
Leo Bosch (1964) is gast-lid van de Vereniging van NVM WoningMarktConsultants. Met een bouwkundige achtergrond is hij na ruime ervaring als projectontwikkelaar thans zelfstandig adviseur Woningmarktvraagstukken. Leo geeft adviezen bij Corporaties (tevens ad interim manager Verkoop), Ontikkelaars en makelaars. Tevens is Leo Bosch mediator op het gebied van Bouw en Vastgoed. Hij is daarbij eveneens voorzitter van de Vereniging Bouwmediators NL.

Op 4 oktober geeft hij bij Scobe Academy de masterclass Marktanalyse, verkooptechnieken en de grenzen.

Deze column is gepubliceerd op 13 juni 2016 op BouwKennisBlog.