- Opleidingsaanbod
- Planeconomie & Vastgoedrecht
- Duurzame gebiedsontwikkeling
- Bodem
- Asset Management Gemeentelijk Vastgoed
- Woningcorporaties
- Incompany Trainingen
- Losse masterclasses
- Nieuws
- Scobe Academy
- Contact en route
Bodem
Grond en bodem: twee aparte zuilen in een ‘onvoltooid huwelijk’
dinsdag 15 oktober 2024
Peter Pelzer[1] schreef onlangs een column in Gebiedsontwikkeling.nu met als titel: Bodem en Grond: geloften voor een onvoltooid huwelijk.[2] De brug wordt volgens Pelzer geslagen als de twee ‘verloofden’ twee ‘geloften’ voor de ‘huwelijkssluiting’ uitspreken. Het was ons bij Scobe uit het hart gegrepen. We staan er nog even bij stil en voegen er onze eigen ervaring aan toe.
Twee werelden
‘Bodem’ en ‘grond’ zijn begrippen die in twee aparte gemeenschappen worden gehanteerd. Echter het gaat over dezelfde ruimte. De ‘bodemwereld’ gebruikt de term ‘bodem’, de ‘grondwereld’ de term ‘grond’. Andere voorbeelden: de ‘waterwereld’ spreekt over ‘laag twee’ en ‘adaptief deltamanagement’, in de ‘grondwereld’ moet je de term ‘grex’ kennen om er bij te horen. Belangrijke bijeenkomst in de ‘waterwereld’ is het Deltacongres, de grondwereld heeft ‘PROVADA’ (de grootste vastgoedbeurs van Nederland). En beide werelden hebben zo hun eigen lobbyisten en overleggen met de vak ministeries (I&W, VRO). Een gezamenlijke taal en een gezamenlijk congres is er niet.
Gelofte 1: Probeer te snappen hoe de ander werkt en denkt, zonder dit te accepteren als juist of waar.
Pelzer noemt twee voorbeelden:
- “Mensen uit de bodemwereld denken dat het Rijk vanuit haar cockpit de ruimtelijke adaptatie gaat regelen. Terwijl al twintig jaar de gemeenten en projectontwikkelaars lokaal in de lead zijn.”
- “In de grondwereld worden toekomstige risico’s, bijvoorbeeld op overstromingen, zonder gêne over de muur gekieperd bij toekomstige generaties. Nogal verbijsterend voor iemand die gewend is aan de adaptatiepaden van de waterwereld, gericht op 2150. Ook hier is verdieping gewenst – en ook dan kan het heden legitiem zwaarder wegen dan de toekomst, bijvoorbeeld bij woningbouw.”
Gelofte 2: Wees transparant over wie sturend is (en wie daarvoor betaalt).
Pelzer vindt het bijvoorbeeld ‘onzin’ alsof water en bodem al daadwerkelijk leidend in het Rijksbeleid zijn. “De grondposities van gemeentelijke grondbedrijven, het Rijksvastgoedbedrijf en ontwikkelaars zijn veel leidender dan de condities van het water- en bodemsysteem. Wees open over welke belangen prevaleren en tegen welke (toekomstige) kosten. Voer dáár een geïnformeerd debat over.”
Huwelijkscoach
Soms is voor een goed huwelijk op zijn tijd een stukje coaching nodig. We maken nu als Scobe een opleiding voor bodemprofessionals waarin we de bodemmensen een Grex laten maken. Waarbij ze zien op welke posten ze kunnen sturen. Zelfs een stukje marktanalyse van een projectontwikkelaar komt aan de orde. Zodat er begrip ontstaat en kansen benut kunnen worden.
Als ik eerlijk ben is een dergelijke noodzaak voor een projectontwikkelaar en stedenbouwkundige minder aanwezig; al was het maar omdat een slechte bodem dure oplossingen vraagt. Wel is het zaak dat “wethouders ruimte” wel doordrongen worden van de keuzen. Hier hebben we nog wat coaching te verrichten.
Tot slot nog twee instrumenten die kunnen helpen bij het tot stand brengen van het huwelijk: de omgevingswet en gebiedsgerichte aanpak. De omgevingswet vraagt om integraal werken. Grondmensen benutten dit maar beperkt voor bodem. De gebiedsgerichte aanpak voor het saneren van grondwater verontreiniging brengt in een wettelijk kader een verbinding tussen boven en beneden wereld met zich mee. Dit dwingt tot overleg met de grondmensen. De gebiedsgerichte aanpak zou verbreed kunnen worden naar andere kwaliteitsaspecten van bodem.
[1] Universitair Hoofddocent Sociale Geografie en Planologie aan de Universiteit Utrecht
[2] Lees de zomereditie van de Gebiedsontwikkeling.krant 2024 – Gebiedsontwikkeling.nu