Vastgoed in de GREX: nieuwe BBV regels

GREX: geen parkeerplaats voor vastgoed

In de toelichting klinkt een duidelijke zorg door: sommige, op termijn, opbrengst genererende investeringen - denk aan een parkeerhub, een parkeergarage of een pand dat inkomsten oplevert - worden nu nog regelmatig in de grondexploitatie opgenomen. Dat kan soms de volledige investering zijn. Naar verkoop op termijn wordt bijvoorbeeld niet gekeken. De GREX is dan een parkeerplaats voor vastgoed geworden.

Spanning tussen gebied en gebouw

Gemeenten mogen kosten op de kostensoortenlijst toerekenen aan een grondexploitatie, maar alleen als causaliteit, proportionaliteit en profijt helder zijn. Dit betekent dat kosten alleen mogen worden toegerekend aan de grondexploitatie als:

• Er een voldoende directe relatie is met het gebied;
• de kosten in verhouding staan tot het profijt voor het project en dat de toerekening redelijk en verdedigbaar moet zijn.

Bij het opbrengstgenererende vastgoed schuurt dat steeds vaker. Een parkeerhub kan het gebied dienen, maar is óók een zelfstandig object dat inkomsten genereert en later kan worden verkocht. Wanneer zo’n investering een positief resultaat van een GREX om laat slaan in een tekort, ontstaat een onwenselijke situatie: het volledige negatieve resultaat zou in één jaar moeten worden genomen. Dat doet geen recht aan het langdurige nut van het vastgoed. En het zorgt voor volatiliteit in begroting en jaarrekening. Dit is precies wat gemeenten proberen te vermijden.

Nieuwe lijn: activeren, tenzij

De commissie kiest daarom voor een duidelijke richting. Niet in de vorm van een verplichting, maar wel als stevig advies. Investeringen die opbrengsten genereren en verkoopbaar zijn, zouden bij voorkeur volledig moeten worden geactiveerd. Dat geeft rust: afschrijving en rente lopen gelijkmatig door de jaren heen en drukken niet op de grondexploitatie. Het zijn kapitaalgoederen.

Opname in GREX mag, alleen tot kostendekkendheid

Wanneer een exploitatie van een kapitaalgoed een tekort laat zien, mag slechts dat deel van de investering in de GREX worden opgenomen dat nodig is om het resultaat minimaal kostendekkend te houden; met andere woorden: de onrendabele top. Het overige deel moet worden geactiveerd als kapitaalgoed. Daarbij geldt voor het afdekken van de onrendabele top een maximum. ‘Maximaal het geraamde positieve resultaat van de GREX mag worden toegerekend’ aldus het BBV-document. Deze werkwijze zorgt er voor dat er geen voorziening wordt getroffen voor opbrengst genererende voorzieningen. Dit is nieuw. Deze werkwijze moet wel in beleid worden vastgelegd, bijvoorbeeld in de Nota Gondexploitaties of de Financiële Verordening.

Advies: kies voor activeren

Wie vooruit wil kijken richting begrotingsjaar 2027 doet er goed aan nu al het eigen beleid tegen het licht te houden. De toelichting van de Commissie BBV is geen kleine nuance, maar een duidelijke aanscherping van wat als verantwoord financieel beheer wordt gezien. Het document biedt handvatten om intern het gesprek te voeren: Wat valt onder gebiedsgebonden? Wat is vastgoed? En welke verwerking past het beste bij de aard van de investering? Wie die vragen helder beantwoordt, voorkomt niet alleen financiële verrassingen, maar versterkt ook de kwaliteit van besluitvorming.

Het advies van Scobe is daarom: kies voor helder beleid, consistente toepassing en een voorkeur voor activeren. Daarmee voorkom je schommelingen, discussie en onverwachte tekorten. En: je houdt de grondexploitatie waar die hoort: bij het gebied, niet bij het vastgoed.