Planeconomie & Vastgoedrecht

Niet meer marktwaarde maar lagere beleidswaarde verplicht voor woningcorporaties

dinsdag 13 oktober 2026

Het speelveld van woningcorporaties gaat drastisch veranderen als het gaat om waardering in de boeken: niet meer de marktwaarde maar de veel lagere beleidswaarde wordt verplicht. Hoe deze moet worden berekend staat in het Handboek beleidswaarde 2026 van de Autoriteit Woniningcorporaties[1][2]. In dit artikel gaan we in op de hoofdlijnen van de veranderingen.   

Berekenen beleidswaard

Vanaf 2026 wordt beleidswaarde in de jaarrekening opgenomen in plaats van de marktwaarde (in verhuurde staat). Als basis wordt nog steeds een DCF berekening gebruikt.  De aanpassingen zijn:

  1. Rekenhorizon van 15 jaar met eindwaarde naar 60 jaar zonder eindwaarde (nog steeds ‘eeuwig’ doorexploiteren). Ook geen grond.
  2. De MeerJarenOnderhoudsPlanning  (60 jaar) wordt gebruikt in plaats van normbedragen.
  3. Nog steeds geen rekening gehouden met veroudering; wel waardedaling ingerekend voor E,F en G-labels.
  4. De beheerkosten (zoals voor verhuurbegeleiding) komen uit de eigen organisatie.
  5. Er geldt één sociale disconteringsvoet in plaats van de marktdisconteringsvoet (wordt voorgeschreven); volgens de WACC-methode.

Figuur: Van marktwaarde naar beleidswaarde.

Beleidswaarde bij sloop

Wellicht de meest drastische verandering wordt ingezet bij sloop/nieuwbouw. Het Handboek Beleidswaarde 2026 stelt: “In deze situaties worden bij de bepaling van de beleidswaarde uitsluitend de resterende exploitatiekasstromen meegenomen, evenals de opbrengst- of inbrengwaarde van de grond, verminderd met de sloop- en verhuiskosten.” Dit geldt als sprake is van:

  • Een onherroepelijke sloop verplichting. 
  • Of een genomen sloopbesluit dat binnen 5 jaar wordt geeffectueerd, waarbij de corporatie heeft bij derden zodanige verwachtingen gewekt dat zij de voorgenomen sloop zal uitvoeren. Het sloopvoornemen is intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd.

Consequentie gebiedsontwikkeling

Wat in ieder geval verandert:

  • Bij de taxatie voor aan- en verkoop te handhaven woningen zal deze nieuwe grondslag gebruikt worden. Vragen zijn dan hoe lang de looptijd nog is, welke MJOP wordt gebruikt en van welke beheerkosten wordt uitgegaan.  
  • De inbrengwaarde in een onderhandeling zal in het geval van sloop veel minder problemen geven, doordat de beleidswaarde veel lager ligt dan de marktwaarde.

 

Literatuur:

naar nieuwsoverzicht