Lessen voor snelle projectrealisatie; van tekentafel tot bewoning in 3 jaar

Lessons learned
De vraag is welke mechanismen worden gebruikt om tot zo’n versnelde bouw te komen. Dat zijn:

1. Prefabricage, modulaire bouw.
2. De door de gemeente gewonnen Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) eiste dat de bouw start binnen de gestelde termijn (nu 18 maanden na besluitvorming) en ook gereed is. Zo’n subsidie zet druk.
3. Scheidt de “klassieke” taken: de gemeente doet het planologisch kader, en de openbare ruimte. De corporatie richt zich op de gebouwen. Dat kan in de voorbereiding uiteraard parallel.
4. Zorg voor een slimme planning: bij modulaire bouw is opstalontwikkeling en inrichting openbare ruimte voor een flink deel tegelijkertijd uit te voeren.
5. Zorg voor vaste partners (corporaties (onder)aannemers en gemeente) die modulaire bouw op meerdere plekken gezamenlijk realiseren[2] . Dit scheelt selectie van bouwers.
6. Als het kan laat het programma voor 100% uit sociale woningen bestaan. Grond kan dan zonder aanbesteding en Didam-kwesties uit gegeven worden. Scheidt anders de corporatie ontwikkeling van de marktwoningen.
7. Laat bij meerdere corporaties ieder een taak uitvoeren; dit voorkomt dubbel werk.
8. Minimaliseer het aantal kwaliteitseisen die in het omgevingsplan komen. Laat daar een supervisor over gaan, maar geen -ouderwetse-welstandsachtige commissie.

Resultaat
Het resultaat van van de nauwe samenwerking was dat binnen vijf maanden een stedenbouwkundig plan werd vastgesteld; iets wat normaliter wel een aantal jaar kan duren. “Vanaf januari 2023 hebben we met zo’n twintig mensen intensief samengewerkt om een definitief stedenbouwkundig plan, ontwerp openbare ruimte, gebouwontwerpen, contractvorming en de voorbereidingen van de vergunningen te realiseren. Dit duurde een half jaar. Binnen een jaar waren de vergunningen voor de bouwactiviteit verleend.”

Risico’s
Bij snel bouwen horen ook risico’s maar daar was in het kader van risicomanagement zeker aandacht voor.

• Bijvoorbeeld bij de nutsvoorzieningen. “We hebben op dag één de nutsvoorzieningen aangehaakt. Normaal gaan zij pas aan de slag wanneer er een huisnummer- of Tracébesluit is genomen. Maar in dit geval heeft de gemeente een harde toezegging gedaan: dit gaat er gewoon komen en snel ook.”[3] Hierdoor konden deze nutsvoorzieningen in een vroeg stadium worden voorbereid, nog voordat dat alle vergunningen al rond waren en er een stedenbouwkundig plan lag.

• Ook werd al begonnen met het schetsontwerp voor de buurt, terwijl de onderzoeken en inmetingen van het bouwterrein nog moesten worden opgestart. Normaal worden de resultaten van de onderzoeken eerst afgewacht, zodat alle nodige informatie voor de schetsen binnen is. Hier begon het ontwerpteam alvast en schaafde naarmate de resultaten binnenkwamen het ontwerp bij.

• Daarnaast had de gemeenteraad ermee ingestemd dat voor dit project geen uitgebreide participatie nodig was. Om de transparantie naar bewoners te vergroten en het risico op bezwaar in te dekken, betrok het ontwerpteam bewoners met inloopateliers en evenementen rondom de bouw, waar mogelijk suggesties opgehaald en verwerkt konden worden.

Conclusie
Versnelde bouwprocedures vereisen dus onderling vertrouwen tussen gemeente en wooncorporaties en onderling tussen deze corporaties. Ook externe prikkels (subsidie) kan leiden tot een flexibele opstelling. De bouw van flexwoningen vereist dus een flexibele beleidsopstelling, zodat het beleid voor een gebiedsontwikkeling niet in beton gegoten hoeft te zijn.

[1] Het geheim van een van de snelste gebiedsontwikkelingen in Nederland; Bono Siebelink, 17 april 2025

[2] https://www.nhbouwstroom.nl/

[3] Het geheim van een van de snelste gebiedsontwikkelingen in Nederland. https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/versnelling-procedures-woningbouw-is-mogelijk-maar-blijkt-vooral-complex/