Duurzame gebiedsontwikkeling
Planeconomie & Vastgoedrecht

De burger als projectontwikkelaar: project Oosterwold

dinsdag 26 oktober 2021

Tussen Almere en Zeewolde ligt het groene Oosterwold. Dit project is in 2012 van start gegaan en uiteindelijk zullen hier 15.000 woningen komen. Oosterwold is een nieuwe en bijzondere vorm van gebiedsontwikkeling. Huidige en toekomstige bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor de invulling van infrastructuur binnen het gebied. Denk hierbij aan wegen, kavels, riolering. Tevens dient alles duurzaam te zijn. Zonnepanelen zijn hier dus niet meer weg te denken.

Scobe sprak over dit project met Debbie Coenraats, samen met man en kinderen een van de eerste bewoners van Oosterwold;

‘Probeer de haast weg te nemen, leer en verbeter continu. Want als je in één keer iets compleet neerzet, dan leer je niet van de ervaringen van de eerdere keren of van kansen die zich voordoen.’

Hoe kwam je erbij om mee te doen aan dit project en een kavel te kopen in Oosterwold?

‘Via via hoorden wij over project Oosterwold en eerlijk gezegd klonk het in het begin allemaal te mooi om waar te zijn. Met de verkoop van kavels wilde het in het begin niet echt vlotten. De grondprijs was laag, maar toch was het voor veel mensen denk ik nog niet aantrekkelijk genoeg of te spannend. Wij besloten op een gegeven moment om naar een informatiebijeenkomst te gaan en daar kregen mijn man en ik echt interesse om in dit oude akkerbouw gebied te gaan wonen’.

En toen?

‘Zijn we gaan kijken welk kavel we wilden kopen, waar we precies wilden wonen en daar hebben we onze prik gezet op de kaart. En dan begint het allemaal echt…’

Vertel, welke stappen hebben jullie allemaal moeten doorlopen en hoe verliepen deze?

‘Als een van de eerste bewoners van deze wijk in Oosterwold moest er een vereniging worden opgericht. Alle toekomstige bewoners zijn ook verplicht zich hierbij aan te sluiten. Vervolgens moet je samen als vereniging een ontwikkelplan maken. Hoe ziet de kavel eruit van anderen, hoe kan mijn kavel daarop aansluiten? Iedereen sluit op een ander moment aan bij de vereniging, afhankelijk van wanneer je over een kavel in onderhandeling gaat. Hoe eerder je bent aangesloten, des te meer je kunt bepalen. Vanaf het moment dat wij het ontwikkelplan hebben gemaakt, heeft het nog twee jaar geduurd voor we konden starten met de bouw. Je kavel krijgt, zoals overeengekomen, bepaalde afmetingen. Vervolgens is het tijd voor de invulling van het kavel. Zoveel % moet bijvoorbeeld uit landbouw bestaan en maar een paar procent mag je bebouwen. In deze fase bepaal je waar alles komt en je bent hier vrij in, al moet je je uiteraard wel aan de erfgrens houden. Alles moet je uittekenen, de technische berekeningen, riolering, maar er is bijvoorbeeld ook regelgeving voor de tuin. Deze moet bestaan uit duurzame, eetbare producten. Pas als je dit allemaal op papier hebt en dit wordt goedgekeurd door de gebiedsregisseur Oosterwold begint het pas en krijg je akkoord voor start bouw. Het hele vergunningentraject via de gemeente moet je dan dus doorlopen hebben.

De gemeente Almere heeft voor het project Oosterwold wel een aparte afdeling ingericht, afdeling Oosterwold. Deze afdeling heeft absoluut roerige tijden gehad. Het was voor hen erg lastig om ineens met allemaal particuliere huizenbezitters te maken te hebben in plaats van met een projectontwikkelaar. Ik denk dat ze hier zelf ook veel van hebben geleerd’.

En dan begint eindelijk het bouwen?

‘Je koop de kavel pas echt als de vergunningen allemaal rond zijn. Vervolgens koop je rechtsreeks bij de gemeente. Om een hypotheek te krijgen was overigens nog niet heel makkelijk en was zeker niet bij iedere hypotheekverstrekker mogelijk. Voor het project Oosterwold hebben we de hele tijd te maken gehad met 1 opzichter vanuit de gemeente. Dit was een fijne man, waar goed mee te praten viel en die ook op een fijne manier meedacht’.

Van welke gemeentelijke voorzieningen maken jullie gebruik?

‘Kijk dat is het leuke van dit project, je merkt nu pas echt wat de gemeente normaal gesproken allemaal voor je doet. Zoals bijvoorbeeld het groenonderhoud, dit moeten we nu zelf doen. De aanleg van de wegen regel je zelf met je vereniging. Als vereniging zijn we ook verantwoordelijk voor de verlichting van de wegen en hebben ons te houden aan de eisen welke de gemeente hieraan stelt. We zijn allemaal niet aangesloten op de gemeenteriolering, maar filteren ons eigen water. Ieder huis heeft zodanig veel zonnepanelen dat we allemaal een nul op de meterwoning hebben. Over het hele verbruiksjaar gezien wordt er net zoveel energie verbruikt, als dat lokaal op een duurzame manier wordt opgewekt. In veel gevallen wordt er zelfs meer stroom geproduceerd dan daadwerkelijk wordt verbruikt. Het water dient wel verplicht afgenomen te worden via de gemeente.’

Samen met je medebewoners alles regelen en organiseren, gaat dit wel goed?

‘Wij zitten met 26 huishoudens in 1 (wijk)vereniging en bij ons gaat het gelukkig goed. We zijn met een fijn clubje en we kunnen samen goed overleggen. Gelukkig komen we er altijd uit. Zo hebben we de afgelopen drie jaar samen gespaard voor aanleg van de weg en is er nu voldoende geld in kas om de weg aan te leggen. Nu sparen we weer voor het onderhoud, we hebben tenslotte vanuit de gemeente een onderhoudsplicht en kunnen ook aansprakelijk worden gesteld als we achterstallig onderhoud hebben. Dit gaat bij ons echt allemaal in goed overleg. Maar er zijn ook grote wijken en daar gaat het minder soepel. Met 300 huishoudens akkoord bereiken over bijvoorbeeld de weg is geen sinecure. De gemeente heeft hier ook van geleerd dat dit dus allemaal niet zo makkelijk gaat en bij de later opgerichte verenigingen is dus ook ingegrepen. De kosten van aanleg van de wegen e.d. lopen hier dus weer via de gemeente en zij heeft hier ook veel meer inspraak in hoe en wat. Bij ons zijn vanaf het begin af aan veel dingen duidelijk gemaakt en er is ook een duidelijke wijkafbakening. Ook is het soms lastig met bepaalde wijken waar je door moet en die weer aan andere wijken grenzen. Hier was ook onduidelijkheid en onenigheid over en heeft de gemeente dus ook ingegrepen’.

Zijn alle kavels ondertussen verkocht?

Voor fase 1 Oosterwold is er nu sprake van een wachtlijst. In het begin was er dus weinig interesse maar dat is nu totaal anders. Enkele regels zijn dan ook aangescherpt (bijvoorbeeld m.b.t. de duurzaamheidseisen waar je aan moet voldoen) en zoals eerder gezegd, heeft de gemeente nu ook een meer actieve rol. Ook zijn de toekomstige huishoudens verplicht aangesloten op het riool. Enkele kleine projectontwikkelaars waren namelijk hiermee aan de slag gegaan en toen bleek dat het water niet goed werd gefilterd. Ook worden de nog te koop staande kavels nu eerst door de gemeente onderzocht. Er is soms namelijk sprake van een archeologische stuk grond en daar mag je vervolgens niet op bouwen. De gemeente zoekt dit nu allemaal eerst uit. Je kan wel zeggen dat zij nu een veel actievere rol heeft dan drie jaar geleden. De gebiedsregisseur welke wij hadden is helaas niet meer in dienst. Persoonlijk vind ik het jammer dat de gemeente zich nu met meer dingen bemoeit, ook al heb ik daar qua bouw/huis geen last van omdat ik bij de eerste bewoners hoor. Maar voor de gemeente was er geen andere optie. Het is echt een heel project geweest en men is denk ik echt overvallen door alle telefoontjes van de bewoners’.

Zou je het een ander adviseren om zo’n project aan te gaan en wat zou je voor advies geven?

‘Ik vond en vind het nog steeds een enorm avontuur waar we allemaal heel veel van hebben geleerd. Je moet er echt voor willen gaan, een doorzetter zijn en goed tegen tegenslagen kunnen. En vooral ook een lange adem hebben. Zo zijn we maanden bezig geweest om een officieel adres te krijgen, dit heeft echt honderden telefoontjes gekost met vaak de standaard reactie van de gemeente: kan niet. Natuurlijk kan dit uiteindelijk wel maar dat vergt even wat tijd en geduld. Maar als je dit allemaal aankan en je staat er samen als gezin achter dan krijg je er wel iets fantastisch voor terug. Een vrijstaand huis, volledige eigen indeling, een huis waar er geen twee van zijn en in mijn tijd ook nog voor de prijs van een groot rijtjeshuis. Nu zijn de grondprijzen verdubbeld, materialen zijn veel duurder geworden dus het is voor veel mensen niet meer haalbaar. Wij hebben ontzettend geluk gehad en vinden het fantastisch. Het past ook zeer goed bij de huidige ontwikkelingen rondom duurzaamheid. Veel gemeentes durven zo’n project nog niet aan maar ik hoop dat dit in de toekomst zeker gaat veranderen. Almere is niet echt een traditionele vastgeroeste gemeente en ik denk dat ze het daarom ook hebben aangedurfd. Het was nogal een stap, contact met alle bewoners in plaats van een projectontwikkelaar. Ga er maar aan staan!

Een enorm project! Wij concluderen dat wanneer gemeentes zulke projecten wensen te starten, alle bijkomstigheden voorafgaand aan de start helder te hebben. Wie is verantwoordelijk voor wat, welke taken komen bij de gemeente te liggen en welke bij de consumenten? Hoeveel vrijheid willen wij de burgers geven qua gebiedsontwikkeling. De vraag vanuit de consumenten naar dit soort woningen neemt alleen maar toe en het kan absoluut bijdragen aan een meer duurzame samenleving.