Bodem

Sinds 1 april verplichte funderingsklasse rapportage bij woningverkoop: “veel problemen” aldus NVM

dinsdag 12 mei 2026

Banken mogen sinds 1 april pas een hypotheek verstrekken wanneer de taxateur de funderingsclassificatie heeft vastgesteld en - bij een verhoogd risico - aanvullend onderzoek heeft toegevoegd. Het is een maatregel die bedoeld was om duidelijkheid te scheppen. Maar in de praktijk leidt het tot vertragingen, onzekerheid en soms zelfs vastlopende transacties, aldus de NVM die Scobe sprak.

Verplichte rapportage

Deze verplichting is verwerkt in de nieuwe opdrachtvoorwaarden van het NRVT. Daarin staat dat een taxateur bij een verhoogd funderingsrisico (klasse D of E) geen taxatie mag afronden zonder aanvullend onderzoek volgens de landelijke Quickscan‑richtlijn van het KCAF[1]. Dat onderzoek moet door een derde partij worden uitgevoerd, op kosten van de opdrachtgever. De taxateur mag pas verder zodra het rapport beschikbaar is.

Maar precies daar wringt het. Het KCAF, dat de risicoklassen levert, kampt met capaciteitsproblemen en een datamodel dat van veel gemeenten verouderde of onvolledige informatie bevat. Dit omdat de juiste gegevens nog niet in de landelijke databanken zijn verwerkt, waardoor het KCAF nog niet over de lokale data beschikt.[2] Daardoor vallen woningen soms onterecht in een hogere risicoklasse. En die classificatie bepaalt vervolgens of een koper kan financieren, of een verkoper kan leveren, of een taxateur überhaupt mag afronden.

Een funderingscertificaat is niet nieuw en niet wettelijk verplicht. Maar voor de taxateurs van de branchvereniging NRVT waar banken mee werken, wel verplicht. Leo Bosch geeft aan dat de NVM het druk heeft met klachten.

Koper: gegijzeld door een model

Voor kopers voelt de risicoklasse als een loting, die ze niet kunnen beïnvloeden. Een woning die modelmatig in D of E valt, wordt automatisch een dossier met vertraging, extra kosten en soms het risico dat de financiering afketst. De Quickscan kost al snel honderden euro’s en de uitkomst bepaalt of de koop door kan gaan.

Onderzoeksjournalistiek van Pointer laat zien dat het funderingsmodel al jaren onder kritiek staat.[3] De testfase van het funderingslabel werd in 2020 zelfs voortijdig beëindigd na stevige bezwaren.[4] Toch is datzelfde model nu via de achterdeur alsnog leidend geworden.

Ook landelijke media signaleren de problemen. De Telegraaf schreef recent dat “kopers klem komen te zitten door foutieve funderingsdata”, [5] terwijl het AD meldde dat “makelaars massaal vertragingen zien door het nieuwe certificaat”[6]

Verkoper: markt wordt stroperig

Verkopers merken dat hun woning niet langer alleen wordt beoordeeld op locatie, staat en prijs, maar op een risicoklasse die zij zelf niet kunnen corrigeren. Een verkeerde classificatie kan een verkoop weken vertragen. Sommige verkopers laten daarom al vóór publicatie een Quickscan uitvoeren, puur om de impasse te voorkomen.[7]

De markt wordt er niet transparanter van, maar trager.[8] En dat terwijl funderingsproblemen -waar ze bestaan - juist om snelheid en duidelijkheid vragen.

Taxateur: gevangen tussen regels en realiteit

Taxateurs zitten in een klem. Zij moeten de KCAF‑score overnemen, ook als die aantoonbaar niet klopt. De nieuwe modelrapportage, die deze week is ingegaan, maakt de funderingsparagraaf zelfs tot een van de belangrijkste onderdelen van het rapport[9]. Daarmee is het funderingslabel, dat ooit sneuvelde, eigenlijk alsnog ingevoerd.

Taxateurs worden zo onbedoeld de handhavers van een systeem dat niet werkt zoals bedoeld. Ze moeten uitleggen dat de risicoklasse slechts een indicatie is, maar dat verandert niets aan de hypotheekregels.

Vroege Quickscans: sneller en minder onzekerheid

De nieuwe taxatieregels leggen een vergrootglas op funderingsrisico’s, maar ze lossen de onderliggende problemen niet op. Integendeel: echte funderingsschade vraagt om een langdurig en zorgvuldig proces, wat -behalve voor vrijstaande woningen- ook nog eens niet per woning valt op te lossen. Maar laten we eerst zorgen dat de data op orde zijn. Er zijn partijen die zich daarop geworpen hebben, zoals die van het Nederlands Register van Bouwkundig Inspecteurs: een vroege QuickScan, objectieve data en een helder onderscheid tussen vermoedens en feiten.[10]

Literatuur

[1] https://www.volkshuisvestingnederland.nl/actueel/nieuws/2026/04/01/nieuw-taxatierapport-fundering-eindelijk-volwaardig-onderdeel

NRVT – Opdrachtvoorwaarden Professionele Taxatiedienst Wonen, april 2026

https://www.nrvt.nl/cms/public/files/2026-03/opdrachtvoorwaarden-professionele-taxatiedienst-wonen-april-2026-v1.0.pdf?1eef5b8dfd

https://www.nvm.nl/wonen/funderingen/

https://bierman.nl/kennis-en-blogs/funderingsrisicos-explicieter-opgenomen-in-taxatierapporten

[2] https://pointer.kro-ncrv.nl/testfase-funderingslabel-vervroegd-beeindigd-na-bezorgde-reacties

[3] Pointer – Heel Holland zakt: wie betaalt de rekening?

https://pointer.kro-ncrv.nl/heel-holland-zakt-wie-betaalt-de-rekening

[4] Pointer – Testfase funderingslabel vervroegd beëindigd na bezorgde reacties

https://pointer.kro-ncrv.nl/testfase-funderingslabel-vervroegd-beeindigd-na-bezorgde-reacties

[5] https://www.telegraaf.nl/financieel/gevolgen-omstreden-nieuwe-funderingslabel-nu-al-te-merken-het-klopt-vaak-niet-en-wie-gaat-het-controleren/146027646.html