Woningcorporaties

Hoe maken we de woningbouw goedkoper? #1 de microwoning

woensdag 24 juni 2020

Welke mogelijkheden liggen er voor het realiseren van betaalbare woningen? Een hot item in tijden waar woningprijzen blijven stijgen voor bepaalde doelgroepen gewoonweg onbetaalbaar zijn geworden. Op termijn zal dit de grondexploitaties ondermijnen, zeker als in postcoronatijdperk een crisis doordringt. Diverse leden van de NEPROM, zoals BPD, hebben hier al op gehint en gezegd dat het anders moet. Hoe? Dat is de grote vraag, want zo eenvoudig ligt het niet. Scobe verkent vier mogelijkheden om betaalbare woningen te realiseren, namelijk microwoningen, erfpacht, fiscaliteit en circulariteit. Vandaag trappen we af met microwoningen: een goed alternatief of een uit de hand gelopen hype? 

Microwoningen zijn kleine woningen. Ze bestaan in de vorm van een appartement of in de vorm van grondgebonden woningen. Sommige varianten zijn verplaatsbaar (beter bekend als tiny house) en andere voldoen weer aan de eisen in het Bouwbesluit voor permanente bewoning. Met een oppervlakte tussen de twintig en vijftig vierkante meter doen ze hun naam eer aan. Kavels variëren tussen de 50 en 80 m2.

Over het algemeen geldt voor deze kleine woningen dat ze enorm functioneel zijn ingericht. De weinige ruimte die er is wordt optimaal benut. Ze beantwoorden daarmee aan trends als minimalisme en ontspullen. De kosten variëren, maar over het algemeen kun je rond de 175.000 euro eigenaar zijn van een microwoning. Tiny houses zijn vaak goedkoper, maar die moet je wel nog ergens neerzetten. Je koopt dan alleen het huis, geen grond waar hij op kan staan.

De ontwikkelaars van microwoningen richten zich op starters en alleenstaanden. Als je je bedenkt dat het aantal eenpersoonshuishoudens de afgelopen tien jaar is gestegen van twee naar drie miljoen huishoudens, dan lijkt zo’n kleine woning helemaal zo gek nog niet.

Daar zetten we tegenover dat de gemiddelde huizenprijs in diezelfde periode is gestegen van een ton naar drieënhalve ton (CBS). Ja, ik moest dat verschil zelf ook drie keer lezen. Voor een doodnormale tussenwoning in de nieuwbouwwijk naast me betaal je dan ook al vier ton. Dat was drie jaar geleden nog twee ton.

Dan klinkt een microwoning bijna als een koopje voor een nieuw huis waar je zo in kan. Een snelle check op Funda laat zien dat er onder de twee ton bijna niks te koop staat, anders dan in de Achterhoek, bovenin Groningen of helemaal in het zuiden. Al is dat natuurlijk geen verrassing.

Is er wel animo voor het wonen in zulke kleine huisjes? Laten we niet gelijk rondom Amsterdam kijken, maar inzoomen op een project in Waalwijk. Daar was veel belangstelling voor de vier microwoningen die werden opgeleverd. De beweegredenen van de belangstellenden waren de betaalbaarheid en het hebben van nul alternatieven. Daarnaast blijkt dat deze doelgroep het helemaal niet erg vindt om klein behuisd te zijn, waar veel activiteiten toch buitenshuis plaatsvinden.

Eigenlijk kom ik tot de conclusie dat microwoningen voor starters en alleenstaanden een hele mooie oplossing zijn. Waarom komt de microwoning dan niet van de grond? Ik heb een aantal gebiedsontwikkelingen erop nageslagen maar betaalbare microwoningen staan (vrijwel) niet op de kaart. Is de grondprijs momenteel te hoog? Is het rendement op zo’n woning te laag? Is het verdienmodel nog steeds belangrijker dan het creëren van betaalbare woningen voor de groep waar de schaarste het hoogst is? Of past het gewoon (nog) niet in het systeem van de projectontwikkelaars en in de plannen van de beleidsmakers en planeconomen van de gemeente?

De grondprijs per m2 hoeft niet onmiddellijk een probleem te zijn. Er zijn voorbeelden bekend van woningen van € 200.000 met een grondprijs van € 50.000-€ 60.000. De kavels zijn alleen klein (ca 80 m2). Recent heeft de gemeente Hoekschewaard voor de wijk Tienvoet een tender uitgeschreven waarbij (weliswaar maar 5) tinyhouses in zaten. Het kan dus wel!

Relevante masterclasses: