Longread| “Voorkeursrecht” van privaat t.o.v. de gemeente, nieuwe dynamiek

Constructie N.V. is fiscaal nadelig

Als gevolg van een wijziging in fiscale wetgeving zal Kampereiland Vastgoed N.V. per 1 januari 2025 vennootschapsbelasting moeten gaan betalen. Dat is uiteindelijk financieel nadelig voor de gemeente. Daarom hebben de gemeente en Kampereiland Vastgoed N.V. het voornemen om de gronden die bij Kampereiland Vastgoed N.V. in eigendom zijn weer terug over te dragen aan de gemeente. In dat kader is zekerheidshalve besloten om het voornemen tot het aangaan van een overeenkomst. [1]

Argumenten bezwaren

Tegen deze overeenkomst hebben enkele eisers bij de rechtbank in Zwolle bezwaar gemaakt. De voorzieningenrechter deed daarover in een kort geding op 20 januari uitspraak. De bezwaren van de eisers waren:

• Zij hebben een voorkeursrecht met betrekking tot de koop van de grond omdat zij een pachtovereenkomst met de gemeente hebben. Op grond van deze pachtovereenkomst claimen ze een voorkeursrecht (als bedoeld in artikel 7:378, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW))[2]. Als de gemeente tot verkoop van het verpachte wil overgaan, moet ze aldus de eisers, volgens dit artikel de pachters bij voorkeur in de gelegenheid stellen het verpachte te kopen.
• De gemeente de regels van het eerste Didam-arrest[3] van de Hoge Raad niet heeft nageleefd. De eisers menen namelijk dat zij ten onrechte niet als serieuze gegadigde zijn aangemerkt voor de koop van de grond waarop zij hun recht van opstal hebben of de grond die zij uit hoofde van hun erfpachtrecht gebruiken.

Het gebied rondom de stad Kampen in beheer van de Stadserven. De Stadserven bestaat uit het Kampereiland Vastgoed N.V en Kampereiland N.V. 

Afwijzing voorkeursrecht

De voorzieningenrecht wees deze bezwaren van de hand. Als het gaat om het voorkeursrecht noemde de rechter de onderstaande reden:

           - De gemeente Kampen heeft op 25 september 2024 een brief gestuurd aan een eiser, waarin staat:

1. dat hij een reguliere pachtovereenkomst heeft;
2. dat de gemeente de desbetreffende grond wil aankopen;
3. dat de gemeente, “als toekomstige verpachter, verklaart afstand te doen van haar bevoegdheid om de pachtovereenkomst op te zeggen op grond van de wens om het verpachte zelf duurzaam in gebruik te nemen, waartoe zij het verpachte dringend nodig heeft. Op grond van artikel 7:380,[4] eerste lid, aanhef en onder e, BW geldt het voorkeursrecht dan niet.’

Didam-arrest niet van toepassing

Ook de regels van het Didam-arrest zijn niet van toepassing, omdat de Kampereiland Vastgoed N.V. een privaatrechtelijke rechtspersoon is. De regels genoemd in het arrest van de Hoge Raad gelden echter alleen voor een overheidslichaam en niet voor een privaatrechtelijke rechtspersoon. “Bij gebreke van nadere informatie” gaat de voorzieningenrechter er vooralsnog van uitgaan dat deze NV, als beleggingsinstelling belast met de privaatrechtelijke uitvoering van het beleid van de gemeente, niet met openbaar gezag bekleed is, en ook geen bestuursorgaan is. “Dat betekent dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur niet van toepassing zijn[5]. Dan kunnen de regels die de Hoge Raad in zijn arrest van 26 november 2021 geformuleerd heeft ook niet van toepassing zijn op het (privaatrechtelijk) handelen van de NV” aldus de voorzieningenrechter.

Conclusie

Met de transitie van de gronden in bezit van de Kampereiland Vastgoed N.V. naar de gemeente overtreedt Kampen niet het voorkeusrecht, opstalrecht of erfpachtrecht. Ook de regels van het Didam-arrest zijn niet van toepassing, omdat deze N.V. geen overheidslichaam, maar een privaatrechtelijke rechtspersoon is. En daarvoor gelden de regels van het eerste Didam-arrest niet.

Literatuur