Hoera, 2 jaar! - Slot interviewserie over de Omgevingswet: vandaag Frits Dinkla van Rho Adviseurs over kostenverhaal

Flexibiliteit van het wettelijke kader

Het wettelijk deel over kostenverhaal beslaat nauwelijks meer dan één A4. Dat is geen omissie maar was een expliciete keuze, aldus Frits. Standaardisering zal dan via de praktijk gaan en uiteindelijk zullen ervaringen uit de praktijk en jurisprudentie het werkelijke kader bepalen. Het gevolg is dat er behoorlijke verschillen zijn tussen gemeenten. Niet zozeer juridisch, maar in systematiek, detaillering en strategisch gebruik van het instrument.

Waar sommige gemeenten nog volledig op anterieure overeenkomsten varen, bouwen anderen parallel — soms noodgedwongen — aan een publiekrechtelijk spoor dat vooral bedoeld is als strategisch vangnet. Het kostenverhaal wordt daarmee steeds vaker onderhandelingsinstrument in plaats van sluitstuk.

Tijdvak versus zonder tijdvak: geen technische keuze maar een strategische

“Het verschil in uitkomst tussen kostenverhaal mét en zonder tijdvak is inmiddels geen verrassing meer, maar de orde van grootte wel”, zo vervolgt Frits. Voor individuele eigenaren kan het verschil oplopen tot tonnen of zelfs miljoenen bij grote grondposities. Dat maakt het systeem niet alleen juridisch, maar ook politiek en communicatief gevoelig.

Belangrijker: de keuze is vaak géén keuze. Bij grootschalige transformaties, zoals bij de Noordpoort van bedrijven naar wonen in Meppel, zijn de bedragen binnen een tijdvak eenvoudigweg niet te dragen. Zonder tijdvak ontstaat ruimte om:

• plus- en minposten strategisch te alloceren;
• die partijen, die willen en kunnen, niet gevangen te houden in een integrale onzekere ontwikkeling;
• werkzaamheden functioneel te laten uitvoeren door marktpartijen;
• via maatwerk alsnog tot een ‘anterieure logica’ te komen binnen een publiekrechtelijk kader.

Daarmee wordt zonder tijdvak feitelijk het enige werkbare systeem voor complexe herontwikkelingen, ondanks de grotere uitleg- en motiveringslast.

Regels compact, motivatie zwaar: bewuste ontwerpkeuze

Een duidelijke trend is het compact houden van kostenverhaalsregels, met een verplaatsing van inhoud naar de motivering. Dat geldt zowel bij tijdvak als zonder tijdvak. Het voordeel is evident:

• minder herzieningsgevoeligheid;
• grotere flexibiliteit bij planwijzigingen;
• ruimte om project-specifiek te motiveren.

Het risico is even evident: alles staat of valt met de kwaliteit van de motivering. Gemeenten die dit pad kiezen, moeten accepteren dat de juridische toets zich daar op zal concentreren.

Inbrengwaarde: de achilleshiel van het stelsel

De inbrengwaarde is inmiddels structureel goed voor 30–50% (en soms meer) van het totale kostenvolume. Twee pijnpunten keren steeds terug:

• WOZ vs. taxatie: Bij woningbouw werkt WOZ vaak nog redelijk, maar bij transformaties van bedrijventerreinen blijkt de WOZ regelmatig ondeugdelijk. Gemeenten die hier blind op varen, bouwen risico in.
• Waardering vs verplaatsen: Formeel kan de taxatie kloppen, maar als je bedrijven daadwerkelijk in beweging wilt krijgen, ligt de “onderhandelingswaarde” vaak hoger. Dat spanningsveld wordt in het publiekrecht niet opgelost.

Zonder tijdvak biedt dan iets meer speelruimte: bijvoorbeeld door alleen de inbrengwaarde van de openbare ruimte in rekening te brengen.

Plankostenscan: nieuw jasje, oude discussie

De nieuwe plankostenscan is inhoudelijk beter onderbouwd, maar lost het kernprobleem niet op: de uitkomsten sluiten nog steeds onvoldoende aan bij de praktijk van complexe gebiedsontwikkelingen. Omdat de plankosten onder gezamenlijke regie van VNG en NEPROM bepaald worden, is altijd sprake van een compromis tussen de efficiënte inzet van capaciteit aan de ene kant en de gewenste/noodzakelijke tijd voor goede maatschappelijke afwegingen aan de andere kant en blijft de ruimte om écht scherpe, realistische kosten te verantwoorden beperkt.

Dat betekent dat de uitkomsten van de plankostenscan kritisch beschouwd dienen te worden vanuit de ontstaansgeschiedenis van het instrument en de context van het project.

Bovenwijkse bijdragen en financiële bijdragen: overschatte opbrengst

De vlucht naar fondsen en financiële bijdragen neemt toe, mede doordat ze nu publiekrechtelijk afdwingbaar zijn. De praktijk leert echter dat de opbrengsten relatief beperkt zijn, de uitvoerings- en motiveringslast hoog is en de timing van binnenkomst onzeker is. De verleiding om “gouden bergen” te verwachten is groot, maar wordt zelden waargemaakt – zeker niet in een markt met hoge bouwkosten en dunne marges.

Wat werkt wél: flexibiliteit als kernwaarde

De grootste winst van het nieuwe stelsel zit niet in het kostenverhaal zelf, maar in de integrale flexibiliteit van het omgevingsplan. Voor gemeenten die de Omgevingswet omarmen (en de capaciteit hebben), ontstaat ruimte om:

• planologisch en financieel tegelijk te sturen;
• maatwerk te leveren per eigenaar;
• complexe milieusituaties en transformaties integraal te benaderen.

De keerzijde is bekend: hoge kennisdrempels, nog weinig ervaring en voorbeelden, forse personele druk en een stelsel dat zijn ‘slechte’ reputatie nog niet is ontgroeid.

Conclusie

Het kostenverhaal onder de Omgevingswet is geen uitgekristalliseerd systeem, maar een open constructie. De wet ‘faalt’ hier niet; zij biedt een enorm arsenaal aan mogelijkheden, die dwingen tot professionele keuzes. Gemeenten die blijven zoeken naar juridische zekerheid in regels kunnen dat, maar zullen dan waarschijnlijk regelmatig hun omgevingsplan moeten aanpassen. Gemeenten die investeren in motivatie, strategie en onderhandeling creëren ruimte.

De echte toets komt pas wanneer de eerste regels kostenverhaal bij de Afdeling belanden. Tot die tijd geldt: de praktijk schrijft het recht.