De sociale woningvoorraad meer verduurzamen? Het kan!

In 2021 is het de bedoeling dat de sociale woningvoorraad van corporaties een gemiddeld energielabel B hebben en de woningvoorraad van vastgoedbeleggers gemiddeld energielabel C. Op dit moment is het ongewis of deze doelstellingen worden gehaald. Het einddoel is om een CO2 neutrale voorraad te hebben in 2050. De politiek probeert enerzijds meer druk uit te oefenen door beleid en regelgeving te maken voor duurzaamheid, maar anderzijds werkt zij de energietransitie ook tegen door regelgeving op andere terreinen. Dit doet ze voor de woningcorporaties door passend toewijzen en de huursombenadering. De financiële businesscase onder het verduurzamen van woningen is daarom uitermate complex.

Een deel van de voorraad een slecht label (E t/m G) met een huur boven de € 550 per maand. Door het passend toewijzen aan de lage inkomensgroepen zijn corporaties gebonden aan de huurgrenzen van sociale huur. De huursombenadering zorgt ervoor dat corporaties beperkt huurverhoging kunnen doorvoeren bij de jaarlijkse huurverhoging en bij renovatie is draagvlak onder de huurders nodig om de huur te kunnen verhogen. Bij de woningen met een slecht label en een relatief hoge huur is het vaak niet mogelijk om de huur te verhogen om de verduurzamingsinvestering terug te verdienen. Dit komt omdat de woningen dan niet meer beschikbaar zijn voor de lage inkomensgroepen vanwege dat zij na mutatie niet meer mogen worden toegewezen als de huur boven de sociale huurgrens ligt.

Het niet verduurzamen van deze woningen is geen optie. Het is de vraag of de corporaties dit moeten doen, omdat zij de investering niet kunnen terugverdienen zonder het resultaat uit de andere huurwoningen hiervoor in te zetten. Als zij de verduurzaming aan andere partijen overlaten door desbetreffende woningen te verkopen, dan moeten zij nieuwe sociale huurwoningen kunnen kopen en bouwen. De druk op de sociale huurvoorraad is de afgelopen jaren toegenomen en de verwachting is dat deze in ieder geval tot 2030 toeneemt door de bevolkingsgroei.

Gemeenten kunnen een doorslaggevende rol spelen in de verduurzaming van de bestaande huurvoorraad. Door het aanwijzen van bouwgrond voor sociale huur hoeven corporaties niet halsstarrig al hun woningen in bezit te houden en kunnen zij de woningen met een slecht label en hoge huur verkopen aan de markt voor ontwikkelaars en beleggers.

Het aanwijzen van bouwgrond voor sociale huurwoningen heeft vele voordelen. Ten eerste, levert dit twee duurzame woningen op. Ten tweede, de bestaande woning die wordt verduurzaamd komt beschikbaar voor de midden of hogere inkomensgroepen. Ten derde, hierdoor wordt de financiële businesscase voor verduurzaming eerder haalbaar. Voor de planeconomen is voorgaande wel een opgave. Grond moet aangewezen worden voor huurwoningen en niet koopwoningen zonder dat de gemeentelijke grondexploitatie er teveel onder lijdt. Deze ruil levert wel een duurzamere omgeving op en kunnen we de doelstelling van een CO2 neutrale woningvoorraad in 2050 misschien wel halen.

Meer weten over dit onderwerp? Schrijf u dan in op onderstaande masterclasses.