Lastige vraagstukken bij verkoop van een historisch gemeentehuis voor zorg

Waardering

Het meest gebruikelijke voor een markttaxatie is de zogenaamde highest and best use, simpel gesteld: wat levert het meeste op? Echter kunnen daar beperkingen aan verbonden zijn, zoals in dit geval de aanwending voor zorg door de corporatie. Methodisch hebben we naast een vergelijkingsmethode een zogenaamde residuele waardering tot onze beschikking. Bij vergelijking zoeken we vergelijkbare transacties. Bij een residuele waardering trekken we van de gekapitaliseerde huuropbrengst de (verbouw)kosten af. Als bodem fungeert de grondprijs van de gemeente voor sociale woningbouw.

Scheiden wonen zorg

De hoofdlijn van het Rijksbeleid is dat de zorg verleend wordt door een zorgpartij en dat de stenen in bezit zijn bij een ander. Dat kan een woningcorporatie of een belegger zijn. Ook een aantal zorgcorporaties met eigen panden en natuurlijk privé personen. Al die partijen houden er verschillende rendementspercentages op na. Bovendien kan het vermengd worden met rendement op zorg. Zo kan een zorgorganisatie al tevreden zijn met een resultaat van 0%; woningcorporaties dienen op grond van de Autoriteit Woningmarkt 4,7%[1] te hanteren. Beleggers zullen eerder rond de 6 à 7% gebruiken en privépersonen zullen gelet op fiscale wetgeving (het beruchte “box 3” probleem) niet happig zijn dan wel een percentage van wellicht 10% moeten halen.

De huur is genormeerd via het woningwaarderingsstelsel[2], in ieder geval voor de sociale huur en middenhuur. Daarbij zijn dan weer opslagen in verband met aanpassingen voor de zorg. Ook zelfstandigheid en onzelfstandigheid van kamers speelt een rol. Veel projecten moeten echter, vanwege de haalbaarheid, ook een aantal vrije-sectorhuur eenheden toevoegen.

Tot slot zijn er natuurlijk nog particuliere initiatieven waar bewoners zelf eigenaar zijn en -al dan niet gezamenlijk- zorg inkopen.

(Ver)bouwkosten

Het is altijd weer spannend wat de verbouwkosten zijn. Met name de indeling en de verbouwing maken veel uit. Als alleen de constructie blijft staan dan scheelt het ten opzichte van nieuwbouw circa € 200,- per m² BVO ten opzichte van nieuwbouw. Dat kan oplopen als meer valt her te gebruiken, zoals installaties. De bodem ligt ergens tussen de € 400 en € 500 per m² BVO en exclusief opslagen.

Naast wat het in werkelijkheid kost, is er ook nog een vergoeding vanuit het rijk. Dat is de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Die varieert dan weer met de zorgzwaarte. Al met al nog een hele puzzel wat het wordt.

Conclusie en grondprijsbrief

De bodem van waarderingen is grondwaarde is die voor sociale woningbouw. Maar als de hoogste waarde (highest and best use) moet worden bepaald, moeten we toch alle bovenstaande punten af. Al met al toch een complex vraagstuk. Een gemeentehuis is niet zomaar verkocht!