Grondprijsverlaging om CO2 doelen te halen: wat is haalbaar?

CO2 reductie leidt tot verlaging grondprijs?
Een idee is dat deze gemeenten (en andere gemeenten) hun grondprijs verlagen als zij door verduurzaming van de bouw van deze woningen een aanzienlijke bijdrage leveren aan de vermindering van de CO2-uitstoot. Om klimaatdoelen te halen en te monitoren in hoeverre de nieuwbouw van woningen verduurzaamt, moet duidelijk zijn hoeveel CO2 de bouw jaarlijks uitstoot. Hiervoor kunnen gemeenten de ‘CO2-barometer’ gebruiken, die geeft inzicht in uitstoot van CO2 bij nieuwbouwwoningen. Een eerste meting verricht over 2021 gaf aan dat de gemiddelde woning grofweg 300 tot 400 kg CO2eq/m2 BVO uitstoot, afhankelijk van het type woning. Onderzoek leert dat om de opwarming van de aarde beperkt te houden, de uitstoot circa 200kg CO2eq/m2 BVO mag zijn. Als we dit afzetten tegen de barometer-resultaten van 2021, ligt er voor de woningbouwsector nog een flinke opgave.[2] Een gemiddelde nieuwbouwwoning van 157 m2 BVO brengt ongeveer 53 ton CO2 met zich mee aldus genoemde barometer. Dat is 337 kg/m2 BVO.

Effect op de grondprijs

Uitgaande van het feit dat we van 337 kg/m2 BVO moeten naar 200 kg/m2 BVO moeten we 137 kg/m2 besparen. In Amsterdam zou dat betekenen (137/1000*157*500)= € 10.754. In Utrecht is het € 18.433. Nu zijn de nieuwbouwwoningen in Amsterdam en Utrecht kleiner dan 157 m2 BVO. Maar bij 90 m2 BVO krijg je altijd nog een korting van € 6.165 of € 10.566.

Maar kan het wel?

Dus: moeten gemeenten dan als stimulans om de reductie verder te verhogen bijvoorbeeld de grondprijs verlagen? Daar is niet iedereen het mee eens, want:

1. Gemeenten moeten marktconform handelen als zij grond verkopen, om staatssteun te voorkomen. Dit is gebaseerd op Europese wet- en regelgeving. Dit betekent dat zij een prijs moeten hanteren die overeenkomt met de waarde van de grond.
2. Een lagere grondprijs zou volgens hen bovendien niet leiden tot een lagere woningprijs. ‘De woningprijs is in belangrijke mate afhankelijk van de woningprijzen in de bestaande bouw. De extra winst zou bij een lage grondprijs gaan naar de ontwikkelaar, die de grond voor een lagere prijs van de gemeente heeft aangekocht.’[3]
3. In het noorden van Nederland, in Zeeland en in Limburg is de CO2-uitstoot per relatief het hoogst vanwege relatief grote woningen en gebouwen met een relatief slechte energetische kwaliteit. Er zouden dan flinke regionale prijsverschillen bij de grondprijs ontstaan.

Conclusie

Als CO2 beprijzing via de grondprijs doorzet kan dat tot flinke kortingen van € 5.000 tot € 10.000 leiden. Daar staan echter ook investeringen tegenover. Die zijn  hier nog niet verwerkt, evenals de meeropbrengst van woningen die minder CO2 uitstoten. Uit een andere analyse van Scobe zou dat zomaar 8% kunnen zijn.

[1] https://nvmbusiness-innovatie.nl/

[2] Barometer CO2eq nieuwe woningen  Lente-akkoord  Opzet methodiek en eerste resultaten referentiejaar 2021; Stichting W/E adviseurs Utrecht/Eindhoven, 16 februari 2023

[3] Wat is grond waard? Onderzoek naar gemeentelijk grondprijsbeleid; Stec Groep aan opdrachtgever VNG; Erik de Leve en Ivar Kramer, augustus 2020