Planeconomie & Vastgoedrecht

Kostenverhaal en bijdragen Almere; wat kunnen we er van leren?

dinsdag 3 juni 2025

De gemeente Almere heeft op 8 april een nota kostenverhaal in procedure gebracht[1]. Het is een overzichtelijke nota, die goed is te volgen. Op deze nota kunnen zienswijzen worden ingebracht. De NEPROM en OBA (Ontwikkelen en Bouwen Almere) hebben dat gedaan. Dat is uitzonderlijk. Is het terecht?

Kritiek marktpartijen

Concreet missen Neprom en OBA een goede financiële en juridische basis:

  1. Alternatieven voor het financieren van de voorzieningen, voor een eerlijkere verdeling van de kosten tussen bestaande en nieuwe bewoners, zoals door lokale belastingen of subsidies worden onvoldoende onderzocht of onderbouwd. Want het zijn juist huidige bewoners die profijt hebben van de bovenwijkse investeringen, terwijl de toekomstige bewoners daarvan de rekening gepresenteerd krijgen.
  2. De juridische basis voor financiële bijdragen aan fondsen, zoals het Fonds Bovenwijks, is onvoldoende uitgewerkt.
  3. Verder zijn ze kritisch over de verdeling van de kosten over segmentering, die de haalbaarheid en betaalbaarheid van woningbouw onder druk zet.

​

Knelpunten

Scobe heeft het ontwerpprogramma kostenverhaal gelezen. Wat er betaald moet worden is duidelijk. Ook is het helder hoe gebiedseigen kosten worden berekend en toegerekend. Inclusief plankosten. Niet duidelijk is een overzicht van de bovenwijkse kosten waaraan en hoeveel moet worden bijgedragen per locatie. Dat is, gelet op de PPT-criteria die hier van toepassing zijn, wel nodig. Er had duidelijk moeten zijn hoeveel de bestaande stad moet bijdragen. Het wordt wel genoemd, maar het inzicht ontbreekt.

Het is duidelijk hoe aan het vereveningsfonds sociale woningbouw moet worden bijgedragen. Daar zou zicht moeten zijn op de ontvangende locaties en de tekorten. In het rekenvoorbeeld op pagina 12 wordt de totale meeropbrengst van de grond van de vrije markt versus sociaal volledig afgeroomd. Dat kan niet. Zondermeer, daar is een verdeling naar locaties nodig. Bovendien ontbreekt de wettelijk vereiste waardevermeerderingstoets.

Al met al zijn er een aantal juridische haken en ogen. Almere kan dit in een volgende versie nog verbeteren; dus we houden hoop. In ieder geval kunnen andere gemeenten hiervan leren.

naar nieuwsoverzicht