Nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling: evolutie GREX van modeldenken naar flexibele gebiedsregie

Reiswijzer 2019: modellen centraal

In de Reiswijzer 2019 staat de GREX centraal als financieel-juridisch instrument dat bepaalt wie risico’s draagt en wie aan zet is. De modellen worden strak ingedeeld in publieke, private en PPS‑varianten, waarbij de nadruk ligt op risicoverdeling, eigendom en aanbestedingsplicht.
De samenwerking volgt uit het gekozen model: een publieke GREX leidt tot een eenzijdige samenwerking met veel gemeentelijke regie, een PPS‑GREX tot gedeelde zeggenschap en een private GREX tot een meer afstandelijke relatie waarin de gemeente vooral kaders stelt. De 2019‑versie is daarmee vooral een modelgestuurde benadering: eerst het model, dan de samenwerking.

Reiswijzer 2026: samenwerking centraal

De Reiswijzer 2026 verschuift het perspectief. Hier staat niet langer het model centraal, maar het proces van samenwerking. De 2026‑versie benadrukt dat samenwerking al begint vóórdat een GREX‑model wordt gekozen. De tekst stelt expliciet dat samenwerking ‘geen keuze maar een noodzaak’[1] is, omdat publieke en private partijen structureel van elkaar afhankelijk zijn. De GREX is in deze editie niet langer alleen een financieel instrument, maar onderdeel van een bredere strategische afweging waarin grondbeleid, eigendom, gebiedsregie en de zachte kant van samenwerken samenkomen.

Een belangrijk verschil is dat de 2026‑versie veel meer aandacht heeft voor de tussenfase tussen ontwikkelstrategie en formele samenwerking. Waar de 2019‑versie direct naar de zes GREX‑modellen gaat, introduceert de 2026‑versie de partneralliantie, de gebiedsregisseur en de verkennende samenwerking als noodzakelijke stappen om tot een passend GREX‑model te komen. De 2026‑versie beschrijft dat de gebiedsregisseur al in de planvorming investeringen, kosten en opbrengsten tussen GREX’en en VEX’en[2] moet alloceren, iets wat in 2019 nauwelijks aan bod komt. De GREX volgt dus uit het proces, niet andersom.

Ook het grondbeleid krijgt in 2026 een veel grotere rol. Waar 2019 vooral kijkt naar eigendom en mededingingsregels, laat 2026 zien dat actief, faciliterend of hybride grondbeleid direct bepaalt welke GREX‑modellen logisch of haalbaar zijn. De tekst koppelt dit aan regie: actief grondbeleid maakt publieke of gedeelde regie mogelijk, terwijl faciliterend grondbeleid automatisch leidt tot private GREX‑modellen en dus tot een andere samenwerkingsdynamiek.[3]

De 2026‑versie is daarnaast veel explicieter over de zachte kant van samenwerking. Waar 2019 vooral technisch en juridisch is, benadrukt 2026 vertrouwen, procesmanagement, conflictbeheersing en het vroeg betrekken van cruciale actoren. De GREX wordt daarmee onderdeel van een relationeel proces, niet alleen een financieel instrument. De tekst zegt letterlijk dat je ‘zacht moet zijn op het proces, maar hard op de inhoud’[4] – een nuance die in 2019 ontbreekt.

Tot slot is de 2026‑versie rijker in variatie en flexibiliteit. Waar 2019 de zes modellen beschrijft als relatief vaste vormen, laat 2026 zien dat modellen in de tijd kunnen wisselen, dat regie kan verschuiven en dat combinaties van modellen mogelijk zijn afhankelijk van eigendom, fasering en marktdynamiek. De GREX is in 2026 dus minder een keuze voor de hele looptijd en meer een instrument dat meebeweegt met de ontwikkeling.

Samengevat:

De Reiswijzer 2019 beschrijft GREX en samenwerking vooral vanuit modellen, risico’s en juridische kaders. De Reiswijzer 2026 benadert GREX en samenwerking meer als een dynamisch proces waarin grondbeleid, regie, relaties en fasering samen bepalen welke vorm passend is. De 2026‑versie is daarmee veel meer procesgericht, mensgericht en strategisch, terwijl 2019 vooral instrumenteel en modelgericht is.

Schematische verschillen GREX en samenwerkingsvormen in Reiswijzer 2019 vs. 2026

Literatuur

[1] Blz., 62 Reiswijzer 2026

[2] Een VEX is de vastgoedexploitatie: het financiële model dat hoort bij de opstalontwikkeling. Waar de GREX gaat over de grond (verwerving, bouwrijp maken, openbare ruimte, kostenverhaal), gaat de VEX over het vastgoed dat daarop wordt gebouwd: woningen, kantoren, voorzieningen.

[3] Blz. 55-57 Reiswijzer 2026

[4] Blz. 63 Reiswijzer 2026