Hoe regelt men vereveningsfondsen sociale en betaalbare woningbouw; een verkenning

Artikel 13.23 van de Omgevingswet en 8.21 van het Omgevingsbesluit kennen de mogelijkheid om een bijdrage  te vragen voor het te kort aan sociale huur of koop woningen. Dat zijn woningen conform artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Dat zijn de afdwingbare bijdragen. Middenhuur is niet afdwingbaar.

1. Niet-Afdwingbare bijdragen

Veel gemeenten vragen een vergoeding voor sociale huur of koop en voor midden huur of koop. Voorbeelden zijn de gemeenten De Bilt[1], Kaag en Braassem[2] en Lisse.[3] Er wordt echter niet opgenomen dat een niet-afdwingbare financiële bijdrage eigenlijk alleen via een anterieure overeenkomst valt te regelen. Hieruit volgt dat partijen die na een wijziging van het omgevingsplan gaan bouwen, niet zullen gaan niet betalen. Het fonds wordt niet gevuld. Bij bestemming middels het omgevingsplan valt een vergunning niet te weigeren. Open staat dan nog de vraag of een weigering  tot een wijziging van het verzoek van het omgevingsplan wel stand houd. Het gaat immers om een vrijwillige bijdrage en daartoe ben ik niet gehouden. Dat het in de praktijk anders werkt mag duidelijk zijn.

Hoogte bijdrage

De hoogte van de bijdrage varieert per gemeente:

• Voor de gemeente De Bilt staat geen bijdrage op de website.
• Bij gemeente Kaag en Braassem gaat het om € 65.000 voor sociale huur en € 25.000 middenhuur.
• In Lisse varieert het bedrag tussen €22.500- € 77.000 per woning.

Bij de ene  gemeente hangt de bijdrage af van het woningtype. Bij de andere is het een vlak tarief.  

2. Afdwingbare bijdragen

Enkele gemeenten hebben conform artikel 8.21 Omgevingsbesluit de compensatie beperkt tot afdwingbare bijdragen voor sociale huur of koop. Een voorbeeld is de gemeente Boekel. Die heeft in haar nota kostenverhaal[4] opgenomen dat:

1. De financiële bijdragen dienen om voldoende sociale huurwoningen en/of sociale koopwoningen te realiseren.
2. De beoogde compensatielocatie(s) is/zijn opgenomen in het omgevingsplan of een programma.
3. Het extra realiseren van de sociale huur- of koopwoningen leidt tot een (groter) financieel tekort op de grondexploitatie van de compensatielocatie(s).

Ook de gemeente Krimpenerwaard laat het fonds sociale woningbouw alleen betrekking hebben op sociale huur woningen en niet op middenhuur.[5] Gemeente Stichtse Vecht heeft alleen een regeling voor plannen van 6-16 woningen. Boven de 16 woningen is 30% verplicht en is er geen afwijking mogelijk.[6] Of er een boete op staat als er niet wordt voldaan, is niet bekend.

Hoogte bijdrage

De hoogte van de bijdrage voor ieder ‘eenheid’ die niet wordt gerealiseerd bedraagt:

• In gemeente Boekel € 5.000-€ 113.000 per woning.
• In gemeente Krimpenerwaard € 270 per m² BVO. Per dure woning van 125 m² BVO zou dat € 33.750 zijn.
• Gemeente Stichtse Vecht rekent met € 120- € 600/m² BVO. In Stichtse Vecht is dat € 75.000.

Ontvangst locaties

Voor het geval  dat sprake is van een verplichte financiële bijdrage moeten op grond van artikel 8.21 van het Omgevingsbesluit ‘ontvangst’ locaties worden aangewezen, die ook een groter verlies krijgen door de extra sociale woningbouw. Een dergelijke berekening hoeft niet altijd te worden bijgevoegd. Alleen in de Krimpenerwaard is het wel expliciet opgenomen dat de berekening gemaakt moet worden.

Onderbouwing van de  bijdragen

De onderbouwing van de bijdragen bestaat hooguit uit een mededeling dat er een verschil is tussen de grondprijs van sociale huur of middenhuur en de gemiddelde prijs van markt woningen.

Conclusie  

Er zijn veel gemeenten die een vereveningsfonds voor sociale woningbouw en  of het middensegment hebben. De gevraagde bijdrage per woning varieert enorm. De onderbouwing wordt hier en daar genoemd, maar is publiekelijk niet te vinden.