De Rekenmeesters: interviewserie over rekenen en planeconomie: vandaag Willem van der Putten van de gemeente Breda

Financiële bijdragen en bovenwijkse voorzieningen

We stonden eerst stil bij verplichte financiële bijdragen en bovenwijkse voorzieningen. De gemeente Breda heeft aantal grote voorzieningen als groenzones en rondwegen aan te wijzen als kosten waarvoor verplichte financiële bijdragen worden gevraagd. Er is vervolgens voor gekozen de financiële bijdragen voor alle bestaande en nieuwe woningen, bedrijven en andere functies gelijk te houden. Daarvoor zijn de functies omgerekend naar woningequivalenten. Per woningequivalent betaal je een vast bedrag. Willem ziet dit als een verbetering ten opzichte van de Wro, waarbij alle voorzieningen middels PPT-criteria werden toegerekend. Het nieuwe systeem is simpeler en daarbij beter uitlegbaar. “Het geeft bij ontwikkelaars dan ook niet of nauwelijks problemen”.

Bovenwijkse voorzieningen, zoals een voorsoorteerstrook, rotonde, of aanpassing riolering, blijft maatwerk per locatie. Dit omdat de PPT criteria van toepassing zijn en omdat de hele stad hier niet van profiteert. “Ik ben blij met de ruimte die de Omgevingswet biedt voor met name verplichte financiële bijdragen” aldus Willem.

Toetsen businesscase van de ontwikkelaar

Daarna kwam het gesprek op bouwkosten, vormfactoren en het gebruik van bronnen.

 “Er komt meer transparantie tussen gemeente en ontwikkelaars” aldus Willem. Dat is onder meer het gevolg van de herziening van de programma afspraken n.a.v. de aanpassing van de woonvisie. In het verleden waren er afspraken gemaakt over de verdeling naar verschillende categorieën van betaalbaarheid. Nu moeten deze naar 30/40/30. Ontwikkelaars geven regelmatig aan dat de businesscases hiermee onder druk komt te staan.  De planeconoom toetst dan de businesscase van de ontwikkelaar, om een oordeel te vormen over de uitgangspunten.

Bouwkostenkompas

Een punt dat Willem allereerst aansnijdt, is dat vormfactor op Bouwkostenkompas veelal te hoog is om mee te rekenen. “Dat komt doordat het Bouwkostenkompas uitgaat van GBO wonen inclusief GBO overig, zoals bergingen en garages. Corrigeer je daarvoor, dan scheelt dat al snel enkele procenten in de vormfactor. Veel gebruikers van het Bouwkostenkompas zijn zich daar niet van bewust”.

Verder kent het Bouwkostenkompas een behoorlijke bandbreedte in de  bouwkosten. Je zult echt moeten analyseren wat van toepassing is, gelet op kwaliteit en de specifieke situatie. In het bijzonder kleine woningen vragen aandacht, omdat de bouwkosten dan snel oplopen.

Naast het Bouwkostenkompas gebruikt Willem ook de bouwkostentool van BK-manager. Daar kan je een specifiek ontwerp invoeren, de vormfactor uitrekenen en kostenverhogende elementen toevoegen (zoals energiesysteem, kopgevel, groendaken of gevelverspringing). Dit geeft een scherper beeld van de bouwkosten en daarmee meer inzicht in de haalbaarheid c.q. grondwaarde. Maar ook daar geldt dat je zelf moet blijven analyseren.

OpenRed

Voor de opbrengstenkant wordt steeds meer OpenRed gebruikt voor een eerste schatting en met de nodige nuance. Ontwikkelaars als Heijmans en Synchroon gebruiken dit ook. “Je hebt dan al snel eenzelfde basis” aldus Willem. Je kunt dan gezamenlijk focussen op het haalbaar krijgen van een plan. Bijvoorbeeld door het te hebben over woningtypen en stedenbouwkundig ontwerp of bijzondere ontwerpeisen.

Advies Willem

Willems advies is om voor een grondexploitatie verschillende bronnen te gebruiken.

Ga niet alleen af op het Bouwkostenkompas als een ”quasi zekerheid”. Juist bij grotere afwijkingen tussen de kengetallen en de werkelijkheid is het belangrijk om zelf de plattegronden te analyseren, bijvoorbeeld op de vormfactor. Zijn de boekjes dan helemaal niet nuttig? “zeker wel”. Ze geven een goede eerste indruk; maar analyseer zelf ook.

Conclusie

Willem werkt inmiddels 19 jaar planeconoom (SCOBE opleiding in 2007). Hij vindt het vak nog steeds leuk en interessant. Het vak blijft zich ontwikkelen, waardoor je zelf ook steeds blijft bijleren. Denk bijvoorbeeld aan veranderende vraagstukken rond mobiliteit en de businesscase die daarachter zit. Juist de rol van onafhankelijk adviseur bevalt hem erg goed. Als planeconoom wil hij een zo reëel mogelijk beeld geven, zodat bestuurders weloverwogen keuzes kunnen maken. Het geven van een betrouwbaar advies aan het bestuur geeft nog steeds veel voldoening, ook al volgen bestuurders daarbij soms een eigen politieke koers.