De Rekenmeesters: interviewserie over rekenaspecten van planeconomie – dit keer Theo Stauttener van Stadkwadraat

Theo, wat is voor jou een slimme som?

Een slimme som begint bij kloppende meters en aannames, de juiste definitie van het plan. Als die basis niet klopt, heb je volgens Theo al een ‘domme’ som.

Na kloppende uitgangspunten draait het om het expliciet maken van verschillen tussen partijen. Een klassiek voorbeeld is de disconteringsvoet. Een gemeente rekent vaak met een lagere disconteringsvoet dan een marktpartij, omdat het risicoprofiel anders is. Stel: een gemeente rekent met 2% en een ontwikkelaar met 6%. Dezelfde kasstroom over tien jaar krijgt dan een totaal andere contante waarde. Wat voor de gemeente nog haalbaar lijkt, kan voor de marktpartij al snel onrendabel zijn. Slim wordt een som als je dat verschil niet gladstrijkt, maar juist zichtbaar maakt in je model en kunt vertalen naar werkwijze en belangen van partijen.

Wanneer is een som goed, maar nog niet slim?

Als de uitgangspunten kloppen en je transparant bent over verschillen in risico, rendement en tijd, dan heb je een goede som. Slim wordt het pas als je ook laat zien wat die verschillen doen met (andere) keuzes en uitkomsten. En als dat helder is kun je koppelen met andere domeinen, zoals energie- en mobiliteitsvraagstukken. Zo ontstaat een integrale businesscase.

Hoe werkt duurzaamheid door in de businesscase?

Duurzaamheid en, in het bijzonder, energie wegen steeds zwaarder op de businesscase. Ze verhogen de bouwkosten, maar daartegenover staat dat installatiekosten door collectieve oplossingen kunnen afnemen. Wel ontstaan er extra kosten voor management van energie (o.a. peak shaving). Dit moeten planeconomen in ieder geval afwegen als ze hun grondwaarde berekeningen maken: moeten deze kosten wel in de grondwaarde berekening of horen ze thuis bij de energiekosten? Is het laatste aan de orde dan moet de planeconoom zicht hebben op hoe de energie-exploitatie er uit ziet en op welke wijze de energiemaatschappij en de gemeente investerings- en exploitatiekosten, opbrengsten en risico’s verdelen.

Deelmobiliteit stelt nieuwe vragen

Mobiliteit -en in het bijzonder deelmobiliteit- is een ander belangrijk onderdeel van de businesscase van de gebiedsontwikkeling. Er ontstaan nieuwe vragen voor de planeconoom voor de verdeling en waardering van rechten, maar ook de rechtsvorm, het eigendom en de governance maakt uit. Wat zijn dan de uitgangspunten; bijvoorbeeld financieringsrente bij een gemeentelijke of commerciële exploitatie zoals de gemeente rekent of privaat. Bovendien kan dat in de loop van het ontwikkelproces, maar ook tijdens de uitvoering, veranderen volgens Theo. Wanneer vind de keuze plaats wie mobiliteitshubs gaat exploiteren?

Flexibiliteit is de sleutel

Overigens zal de samenhang tussen de exploitaties er toe leiden dat programma’s in de loop van de tijd aangepast moeten kunnen worden om aan de actuele vraag te voldoen. En om te reageren op risico’s. Het is reverse-engineering, beide kanten op. Flexibiliteit is dan het sleutelwoord. Het gaat dan om fysieke maatregelen, die vervolgens vertaald worden in geld, waarbij een voorspelbare kasstroom het uitgangspunt moet zijn. Theo geeft als voorbeeld de parkeerexploitatie, waar de overheid investeert. De marktpartijen geven een garantie voor 10 jaar en daarna kunnen ontwikkelaars (als ze hun vastgoed gerealiseerd hebben) zich terug trekken. De gemeente wordt eigenaar van de ‘stenen’. Er wordt slim gebruik gemaakt van financieringsvoordeel, fiscaliteit en levensvatbaarheid. De planeconoom is de ontwikkelaar en beheerder van het model dat dit accommodeert.

Niet één TCO

TCO speelt mee, maar is niet eenvoudig in één som uit te drukken. Investering en exploitatie lopen door elkaar heen. Juist daarom moet je expliciet maken bij wie kosten landen. Er zijn verschillende TCO’s: de eigenaren/bewoners, gemeente en in dit geval de energiemaatschappijen.

Wat zijn veelgemaakte fouten in sommen?

Veel fouten zitten aan de voorkant:

• verkeerde aannames;
• onjuiste meters;
• te weinig aandacht voor uitvoerbaarheid.

Maar soms ontdek je pas na enige tijd dat het ‘domme’ uitgangspunten waren. Je ontdekt dan bijvoorbeeld later dat een andere oplossing beter was. Bijvoorbeeld bovengronds parkeren in hubs, in plaats van ondergronds parkeren. Dat is deels leergeld, maar niet alles hoeft opnieuw geleerd te worden.

Hoe ver is dit haalbaar voor planeconomen?

Volgens Theo is het geen onbereikbaar niveau. De basis moet op orde zijn: aannames begrijpen, verschillen tussen partijen kunnen duiden en weten waar de gevoeligheden zitten.

Conclusie

Slimme sommen sturen op voorspelbaar eindresultaat door flexibel te anticiperen voor verschillende ‘juiste’ uitgangspunten. Daarbij moeten we verder kijken dan de grondexploitatie. Zolang we nieuwe thema’s ruimtelijk moeten oplossen in plannen blijven we leren.