Markt vs gebruikswaarde: verhaal van de VvG inbrengwaarde nog niet compleet

Macro-aftopping

De notitie van de VvG stelt: In het huidige systeem van kostenverhaal zoals opgenomen in de Omgevingswet (en daarvoor de ‘Grondexploitatiewet’) worden gemeenten dikwijls geconfronteerd met zogenaamde ‘macro-aftopping’; dat wil zeggen ze mogen niet alle kosten die nodig zijn voor een gebiedsontwikkeling verhalen (in rekening brengen) bij ontwikkelende partijen.  Daarvoor wordt de inbrengwaarde veelal als oorzaak aangewezen. Om minder of geen publieke macro-aftopping te krijgen wordt er voor gepleit niet de gebruikelijke complex gewijzigde marktwaarde maar de huidige gebruikswaarde te nemen.

Referenties

Toch: is dit wel het hele verhaal? Natuurlijk zal de inbrengwaarde van een weiland lager zijn dan de comparatief bepaalde marktwaarde voor woningbouw. Maar is daarbij niet de vraag te stellen of de referenties voor de comparatieve methode vergelijkbaar zijn? Als bijvoorbeeld de kosten  voor een hoofdontsluiting niet geheel verhaald kunnen worden, omdat de inbrengwaarde te hoog is, zijn dan wel referenties genomen waar ook een dergelijke hoofdontsluiting aan de orde is?

Bestaand stedelijk gebied

In bestaand stedelijk gebied kan de gebruikswaarde zeker hoger zijn dan de opbrengsten. Ook als de gemeente dan de openbare ruimte inbrengt tegen € 1 is het maar de vraag of we nog niet tegen macro-aftopping aan lopen. Het systeem van de wet zegt namelijk dat de hoogste van de complex gewijzigde marktwaarde en de gebruikswaarde genomen moet worden.

Waaderingsmethode

De kern van het probleem zit mijns inziens niet altijd in de marktwaarde versus de  gebruikswaarde. De kern zit in de waarderingsmethode. Het gebruik van de residuele methode geeft een beter resultaat dan de comparatieve methode. De residueel bepaalde marktwaarde die na aftrek van de delen met de hogere gebruikswaarde ontstaat zorgt voor nivellering. Gevolg: de macro-aftopping neemt af of wordt nihil. Het resultaat dat ontstaat zal alleen getoetst moeten worden aan een aantal vergelijkbare/afleidbare referentietransacties.

Eerdere voostellen

Dit systeem van inbrengwaarde bepaling is al in 2014 voorgesteld door Jan Willem Santing[2]. Diverse taxateurs berekenen de inbrengwaarde al op de in dit artikel voorgestane manier.[3]^,[4]