Transformatie en de overdrachtsbelasting: woning of bedrijfsruimte?

maandag 12 juni 2017

Voor de overdrachtsbelasting maakt het nogal wat uit of er wel of geen sprake is van de verkrijging van een woning in de situatie dat een gebouw getransformeerd wordt van kantoor naar wonen. De Hoge Raad heeft daarover op 24 februari 2017 een aantal zaken gewezen die richtinggevend zijn. Wij behandelen hier één casus die de hoofdlijn wel helder maakt.

Door Henk de Kat, DHK Tax & Legal

De belanghebbende in deze procedure heeft op 31 augustus 2012 de eigendom verkregen van een onroerende zaak (hierna: het pand). Het pand is in 1895 als woonhuis (‘stadsvilla’) gebouwd. Het werd aanvankelijk ook bewoond en is nadien als advocatenkantoor in gebruik geweest. Toen het pand in 2012 werd verkregen, bevatte het geen keuken of badkamer meer, maar wel toiletten op de begane grond en de beide daarboven gelegen verdiepingen. Wel waren elektrische voorzieningen, een centrale verwarming en een pantry aanwezig. Volgens het toen geldende bestemmingsplan had het pand zowel een woon- als een kantoorbestemming.

Belanghebbende heeft ter zake van de verkrijging van het pand 2% overdrachtsbelasting betaald. Dit is het tarief geldt voor woningen. De Inspecteur heeft aan belanghebbende een naheffingsaanslag opgelegd omdat de inspecteur van mening was dat er geen woning is verkregen en dus het tarief van 6% geldt. Na bezwaar heeft de Inspecteur deze naheffingsaanslag gehandhaafd.

De Hoge Raad heeft uiteindelijk geoordeeld dat er in 2012 (toch) een woning is verkregen. Weliswaar is het pand tijdelijk in gebruik geweest als kantoor, maar bij de bouw was het naar zijn aard bedoeld als woning. Tijdens het gebruik als kantoor bleef de mogelijkheid om met een beperkte aanpassing het pand weer geschikt te maken voor bewoning. Onder die omstandigheden is het pand naar zijn aard een woning gebleven en geldt dus het 2%-tarief.

In het geval van transformatie van een kantoorpand of een bedrijfshal naar een woning is het een andere kwestie. Om dan het 2%-tarief te kunnen toepassen moeten op het moment van eigendomsverkrijging zodanige ingrepen plaats hebben gevonden dat de aard van het gebouw moet zijn veranderd, beoordeeld volgens objectieve kenmerken (bijv. de aanwezigheid van een keuken, toilet, douche e.d.).