Marktwaarde gemeentelijk vastgoed onder vuur

door Floris Ledder

Bij gemeenten o.a. is er in de afgelopen jaren de wet markt en overheid ingevoerd. Deze wet kan er toe leiden dat een deel van het gemeentelijk vastgoed wordt afgestoten naar de markt in de komende jaren. Om bij deze transactieprocessen gevoel te krijgen of de te realiseren prijs redelijk is, is het van belang om aan de voorkant van deze processen tot een realistische waarde van het desbetreffend vastgoed te komen. Vanuit de boekhoudkundige richtlijnen en taxatiemethoden is in de afgelopen jaren een vergaande ontwikkeling geweest naar het waarderen van materiele activa, zoals vastgoed, tegen actuele waarde. Het gehanteerde waardebegrip hiervoor is marktwaarde. Deze waarde representeert zo goed mogelijk de verwachte marktprijs. Echter in veel transactieprocessen worden prijzen gerealiseerd die substantieel afwijken van de vooraf getaxeerde marktwaarde. Dit is ook te verwachten bij het verkopen van gemeentelijk vastgoed vanwege dat het vaak bijzonder vastgoed betreft als gevolg van locatie, functie, doelgroep, exploitatie, etc.

Teleurstellingen kunnen vooraf worden voorkomen door kritisch de taxaties en boekwaarden te beoordelen met verschillende financieel-economische analyses om vervolgens tot een intrinsieke waarde van het vastgoed te komen. De intrinsieke waarde van vastgoed is de actuele waarde gebaseerd op de onderliggende perceptie van de werkelijke waarde door investeerders waarbij in ogenschouw worden genomen alle verschillende aspecten die van toepassing zijn, zowel materieel als immaterieel.

De intrinsieke waarde kan daarom afwijken van de getaxeerde marktwaarde en geldende boekwaarde, omdat de laatste twee waarderingen van verschillende ficties uitgaan. Bijvoorbeeld bij huurwoningen wordt gekozen tussen welk alternatief in theorie het meeste opbrengt: verkopen van woningen bij mutatie of doorverhuren na mutatie. Vaak is dit verkoop bij mutatie. In de praktijk echter, is dit scenario vaak niet realiseerbaar voor alle complexen van huurwoningen. Dit omdat de totale voorraad huurwoningen in Nederland dusdanig groot is, dat als massaal door de verschillende vastgoedeigenaren voor dit scenario wordt gekozen, er bijna een verdubbeling van het aantal verkochte woningen per jaar moet plaatsvinden. Nu hebben we in 2015 een mooi herstel op de woningmarkt gezien, maar een verdubbeling van het aantal verkochte woningen per jaar blijft een fictie.    

Daarom is het aan te bevelen om kritisch te kijken naar het realiteitsgehalte van de uitgangspunten en aannames van de boekwaarde en getaxeerde marktwaarde. Hierop moeten we correcties aanbrengen waarna de intrinsieke waarde ontstaat. Dit wil niet zeggen dat de gecorrigeerde waarde altijd onder de getaxeerde marktwaarde ligt of dat er genoegen moet worden genomen met een lagere prijs dan taxatie. Deze vastgoedberekening helpt ons vooraf om later in het proces te objectiveren of een bieding die afwijkt van de getaxeerde marktwaarde acceptabel genoeg is om tot een transactie te komen. Dit kan zeer behulpzaam zijn bij het bijzondere vastgoed in bezit van gemeenten en waarvoor een beperkte markt is.