WOZ of complexwaarde, keuzevrijheid of niet?

Afbakening

Artikel 18.17 Het Omgevingsbesluit (OB) geeft de volgende afbakening van de inbrengwaarde van de gronden:

1. De waarde van grond zelf bepaald via taxatie conform artikel 15.21 tot en met 15.24 OW of WOZ;
2. Sloopkosten;
3. Sanering van de bodem;
4. Grondwerk zijnde grondbewerking als egalisatie (niet riolering).

In een situatie met tijdvak moet dat voor het hele kostenverhaalgebied plaatsvinden en zonder tijdvak alleen voor het niet-uitgeefbare deel. Echter in het laatste geval moet dat uiteindelijk ook gebeuren voor de uitgeefbare gronden, omdat bij de bepaling van de bijdrage het verschil tussen de grondopbrengst en de inbrengwaarde wordt genomen (waardevermeerdering toets). De waardering is vastgeklikt voor het planologische besluit.

Vrijheid

Nu er vrijheid is in waardering komen er allerlei vragen boven:

• Ben ik gehouden de hoogste van de twee waarden te nemen? Er is niets voorgeschreven; dus er lijkt vrijheid[1].
• Wat te doen als de onteigeningswaarde hoger is dan WOZ-waarde? De wet spreekt over óf. Dat zou duiden op nevenschikking en keuze.
• Als ik voor een deel de complexwaarde heb en voor een ander deel de WOZ-waarde hoef ik dan niet persé de WOZ-waarde van de berekenende residuele waarde af te trekken, maar kan ik volstaan met een comparatief bepaalde waarde? Dit lijkt mogelijk, omdat er een keuzevrijheid is. Bijgevolg wijkt dit af van wat veelal gebruikelijk is onder de WRO, waarbij van de residuele waarde de gebruikswaarde wordt afgetrokken[2].
• Ben ik gehouden om de waarde van de grond en de te slopen opstallen voorafgaand aan het planologisch besluit te nemen en niet te kiezen voor een latere taxatie of WOZ-waarde? Die ruimte lijkt er vreemd genoeg niet te zijn.
• Bij keuzevrijheid neemt de motivatieplicht toe.

Rechtsgelijkheid

In de Kamerstukken is aangegeven dat in één kostenverhaalgebied beide methodes mogen worden toegepast. Dat moet uiteraard wel goed gemotiveerd worden[3]. Om rechtsongelijkheid te voorkomen heeft het de voorkeur dat de gemeente één waarderingsmethode hanteert, maar noodzakelijk is het niet. Er is zeker iets voor te zeggen om het niet te doen. Onze praktische ervaring is dat waarderingen van de huidige openbare ruimte via taxatie en de opstallen via WOZ-waarde efficiënt werkt. In het eerdergenoemde project met tien kostenverhaalgebieden was de offerte voor een volledig waardeoordeel tien keer zo hoog dan alleen de openbare ruimte. Bovendien zie ik hier ook de rechtsongelijkheid niet in, omdat alle openbare ruimte van publiek en privaat op basis van één grondslag is gedaan en alle opstallen van publiek en privaat met de WOZ-waarde. Dit sluit ook aan bij de casus Munterij die in de handleiding van het Ministerie van BZK is opgenomen.

Probleem WOZ-waarde niet-woningen

De WOZ-waarde is in het wozwaardeloket alleen openbaar toegankelijk voor woningen, voor niet-woningen is dat nog niet zo. Daardoor willen uitvoeringsorganisaties niet altijd meewerken onder het mom van privacy-gevoeligheid. Wat wel speelt is dat in een aantal gevallen de WOZ-waarde van niet-woningen uit een ander systeem moet komen en dat vraagt wat meer moeite om het te krijgen. Gegevens zouden eigenlijk altijd moeten zijn op te vragen vanwege een gerechtvaardigd belang. Formeel kan het alleen om fiscale redenen of huurtoeslag. Maar ook hier is een wettelijk kader ontstaan. Er wordt dan ook gewerkt aan wetgeving op het gebied openbaarheid van WOZ-gegevens van niet-woningen.

Moment

Volgens lid 2 van Artikel 18.17 OB moet bij de vaststelling van de waarde de waarde worden gehanteerd voorafgaand aan het vaststellen van het planologisch besluit[4]. Dus als bij een kostenverhaal zonder tijdvak pas tien jaar na het planologisch besluit een waardevermeerderingstoets wordt uitgevoerd, moet er voor de waarde van de gronden een raming worden gedaan voor de toestand tien jaar eerder. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de WOZ-waarde van 10 jaar eerder. Dit bevreemdt wel, omdat de inbrengwaarde hoogstens geïndexeerd wordt. Het verhoudt zich ook niet tot de jurisprudentie over de inbrengwaarde, waar wel degelijk sprake moet zijn van actualiteit[5]. Overigens kan de opbrengst wel bijgesteld worden.

[1] Wel weer interessant is dat in Q en A van de IBW aanvragen ook de mogelijkheid is geboden om van de WOZ-waarde gebruik te maken, en dat daar is gesteld dat de hoogste van de waarden van toepassing is.

[2] https://www.steenhuijs.com/wp-content/uploads/2014/02/Deloitte-handreiki...

[3]Aanvullingsbesluit grondeigendom, nota van toelichting, p. 65.

[4] Artikel 8.17 lid 2 onder a Omgevingsbesluit.

[5] RvS 201801752/1/R1. 13 maart 2019 casus Buiksloterham