Planeconomie & Vastgoedrecht

Voorbeeld Kostenverhaalsregels omgevingsplan: simpel en doeltreffend

donderdag 9 maart 2023

In februari 2023 zijn de voorbeeldregels voor het kostenverhaal verschenen. Een buitengewoon gecomprimeerd setje regels, waar goed mee valt te werken.

Algemeen

Het is een setje zeer overzichtelijke algemene regels. Dat zijn regels die voor het hele omgevingsplan gelden. Ze gelden dus voor alle kostenverhaalsgebieden in de gemeente. Voorbeeld regels zijn: wijze waarop verdeling van kosten over activiteiten plaats vindt, raming van plankosten (eigen berekening of scan), raming inbrengwaarde (WOZ of taxatie), eisen kostenverhaalsbeschikking, eindafrekening, indexering en rente. In verband met de financiële bijdragen wordt nog een setje gegeven over de besteding, de periodieke verantwoording, eindafrekening en eindafrekening op verzoek.

Regels met tijdvak

Per kostenverhaalsgebied volgt dan een nieuw setje regels. Meestal een regel met een tabel.

Ingewikkelder dan dit is het niet.

De regels gaan over:

  1. Het soort tijdvak;
  2. Behandeling van kosten die ten delen worden toegerekend aan het kostenverhaalsgebied;
  3. De verhaalbare kosten;
  4. Macroaftopping;
  5. Raming van de grondopbrengst per basiseenheid/activiteit. Dus de NCW van de grondopbrengst van verschillende woning categorieën en andere functies;
  6. De totale opbrengst per woningcategorie en andere functies;
  7. Verdeling van de kosten naar de verschillende activiteiten;
  8. Regels over de verplichte bijdragen.

Regels kostenverhaal zonder tijdvak

De regels voor de situatie zonder tijdvak zijn voor a. t/m c. hetzelfde als met tijdvak. Daarna volgt een tabel met de kostenverdeling naar de verschillende activiteiten en regels over de verplichte financiële bijdrage.

Praktijk

In de praktijk is gebleken dat opstelling van de regels ook prima werkt. NEXT Vastgoed Consultancy heeft al geoefend met het maken van regels voor een situatie zonder tijdvak. Nog wel een paar praktische tips:

  • Voeg ook de NAW gegevens in bij de vereisten van wie een kostenverhaalsbeschikking moet worden gesteld, alsmede optioneel voor een tweede persoon. Dit voor als er wijzigingen plaats vinden tussen aanvraag en eindafrekening.
  • Ook een startdatum voor de aanvang van de activiteit is nodig, omdat de beschikking veel eerder gevraagd kan worden dan de start van de uitvoering van de activiteit. Dat is het uiterste moment van betalen.
  • Maak ook een regel voor de discontering. Daarmee is in de eindafrekening ook terug te rekenen wat de bijdrage was op het moment van het vaststellen/betalen van de bijdrage.
  • Mochten er meerdere kostenverhaalsgebieden in één project zitten, maak dan een tabel met op de ene as de kostenverhaalsgebieden en op de andere as de activiteiten. Het zal namelijk veel gebeuren dat een zelfde activiteit in het ene gebied meer bijdraagt dan in het andere.
  • Als rentes gedurende het verloop van de tijd wisselen geef dan aan dat het gemiddelde genomen wordt. Hetzelfde geldt voor de discontering en -als het nodig is- de indexering.
  • Maak een compacte bijlage waarin de keuzes en de bronnen ten aanzien van de verschillende uitgangspunten worden gemotiveerd. Dit zal zeker een belangrijk onderdeel zijn voor de Afdeling bij procedures.
  • Als er al deels anterieure overeenkomsten zijn gesloten, geef dan ook in de bijlage aan hoe daar mee om is gegaan.

Conclusie

Het is fijn dat de regels er nu zijn. We kunnen aan de slag en de regels ook toepassen in de plannen met bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte. Zeker als de Omgevingswet nog even op zich laat wachten is dat ook handig. En tot slot: het is een stuk minder werk dan een exploitatieplan. Dank aan de opstellers.

Nico Harkes directeur Scobe

naar nieuwsoverzicht