Vernieuwing BBV: Transparantie buiten de GREX neemt af

Onderscheid Bie en MVA

Het onderscheid in Maatschappelijk Vast Actief (MVA) en Bouwgronden In Exploitatiegenomen (BIE) is helder en zet de zaak direct op scherp. Geen eindeloos lange uitweiding voor Niet In Exploitatiegenomen Gronden (NIEG), maar helder waar de Commissie heen wil: twee smaken. Ook de start van een BIE is helder: als de raad de eerste grondexploitatie vaststelt (GREX) dan beginnen we. Het is echter uit met de halfbakken besluiten als haalbaarheidsstudies waar de raad niet aan was gehouden, omdat ze geen raadsbesluit waren, maar wel continue grote waarde aan werd toegerekend en allerlei kosten lang werden geactiveerd. 

Transparantie buiten de grex neemt af

Dat de plankosten niet allemaal meer op de GREX drukken, maar slechts tot 5 jaar voor de start is logisch, maar de werkelijkheid is weerbarstiger en duurt het meestal langer.  Dat geldt ook voor kosten in de omgeving als persleidingen die nu niet meer geheel op de GREX mogen drukken, maar alleen voor zover sprake is van causaliteit, proportionaliteit en profijtelijkheid. Dat zal waarschijnlijk tot een gezellig gesprek met de Algemene Dienst leiden. Die moet nu de eerder gemaakte plankosten en andere kosten die niet op de GREX kunnen drukken achteraf gaan betalen.  Of er komen potjes zoals vroeger veel gemeenten hadden: bijvoorbeeld “ontwikkelbudget” dat uit de winsten - als die er al zijn-  worden betaald. Kortom ik denk dat de transparantie binnen de GREX toeneemt, maar er buiten niet.

Disconteren en indexeren

Dat er vanaf heden minder rente betaalt moet worden aan de algemene dienst is prettig, maar met de discontering is het anders. “Vroeger” leerde we dat de discontering nodig was om te bepalen hoeveel geld je op de bank moest zetten om op een gegeven moment zoveel bij elkaar te sparen als nodig was op een van te voren bepaald moment. Nu gaat het om de vraag hoeveel geld moet ik nu hebben om de toekomstige waarde te maken. Dat acht ik minder safe, want wie die waardeontwikkeling gaat betalen weet ik niet. Tevens is het verwarrend met de indexering van de GREX. Daar vindt ook al een correctie voor de inflatie plaats, terwijl we er nu ook mee gaan verdisconteren.

Doorlooptijd langer dan 10 jaar

We hadden ook nog gehoopt op meer duidelijkheid ten opzichte van de concept notitie voor vereiste zekerheden voor een GREX met een doorlooptijd langer dan 10 jaar. Dat is helaas niet gelukt en zal dus nu bij de gemeente zelf komen te liggen.

Faciliterend grondbeleid /  (Plan)voorbereidingskosten afboeken

Ten aanzien van het faciliterend grondbeleid wordt gesteld dat het eigenlijk voorinvesteringen zijn die de gemeente doet en dat het defacto om vorderingen gaat op een derde partij. (Plan)voorbereidingskosten waarvoor binnen 5 jaar geen verrekening plaats gaat vinden moeten eerst als lasten in de exploitatie (algemene dienst) worden genomen. Mocht men ze later alsnog kunnen verhalen dan mogen ze weer als baten worden genomen. Voor plankosten betekent dit een afwijking van de gangbare jurisprudentie omdat de spelregel daar is: kosten verrekenen van 2 jaar terug voor een eenvoudig plan of 4 jaar terug voor een complex plan. Voor historische kosten als hoofdontsluiting etc sluiten de nieuwe spelregels wel aan bij de gebruikelijke praktijk. Kosten kunnen alsnog verrekend worden. Waarbij we dan maar aannemen dat dit het restant is na de inzet van andere dekkingsmiddelen.

Schema

Het schema aan het einde van de notitie dat gaat over hoe boekhoudkundig om te gaan met kosten bij anterieure-overeenkomsten, posterieure overeenkomsten en exploitatieplannen raakt wel alle situaties, maar is eigenlijk wel heel ingewikkeld (8 vormen van verwerking in de balans). De eerste praktijk proef is dat alle situaties in één plan voor kunnen komen. Ik wens de controller veel sterkte om dit alles uit elkaar te halen. Misschien dat het helpt als de kaders vastgesteld worden in het grondbeleid.

Tot slot

Wat de commissie beoogt heeft is denk ik wel geslaagd: meer transparantie en de franje er af. Het zal echter nog wel een aantal interessante gesprekken met de Algemene Dienst en de Raad opleveren. Leg dat dan vast in je grondbeleid en/of je controleverordening, dan weet iedereen weer hoe de GREX voor 2017 (sic 2016) er uit moet zien.