Verhitte woningmarkt leidt tot druk op de arbeidsmarkt

dinsdag 29 november 2016

Stadszaken.nl kopt: Weer meer vergunningen, maar nog eindeloos huizentekort

en: 

Moet wonen weer op de Rijksagenda?

Kamer roert zich: Steden bouwen liever niet in het groen, kopte de site Follow the Money. Dat klopt. Inbreiden gaat voor uitbreiden, en terecht. Maar nu het woningtekort groteske vormen begint aan te nemen en prijzen uit de pan rijzen, schrikt politiek Den Haag wakker.

FD kopt:

Amsterdam verwijst mensen naar buiten door oververhitte woningmarkt.

De huizenprijzen rijzen hier en daar weer de pan uit. Enerzijds door het herstelde vertrouwen én de lage rentestand. Maar anderzijds ook door het gebrek aan extra aanbod. “Het aantal huishoudens in Nederland stijgt met 50.000 à 60.000 per jaar. Doordat er elk jaar zo'n 15.000 woningen verdwijnen, met name door sloop, én doordat een groeiende groep vluchtelingen onderdak gebracht moet worden, zijn er al gauw zo'n 80.000 nieuwe woningen per jaar nodig” aldus Peter Boelhouwer, van TU Delft in Trouw.

Het CBS leert ons dat het aantal afgegeven bouwvergunningen sinds 2013 weer stijgt van ruim 26.000 tot 39.000 in 2014, 53.000 in 2015, maar dat in 2016 een kleine daling te verwachten is tot ca 50.000 afgegeven vergunningen. Ergo, er is weer een flinke spanning tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Hoe komt dat? 

 

Enerzijds komt dit doordat de plannen die ‘op de plank lagen’ er wel weer langzaam vanaf zijn gehaald. Hiermee hadden gemeenten een mooie vliegende start toen de woningmarkt na de crisis weer op gang kwam. Nu de planken weer leeg raken, is het wachten op nieuwe plannen. De rol van de gemeente daarbij is daarbij cruciuaal. De rol is welliswaar beperkter geworden doordat gemeenten meer faciliterend zijn geworden aan gebiedsontwikkeling, maar desalniettemin moet er wel degelijk gewerkt worden aan gebiedsplannen, grondexploitaties en vergunningsbeoordelingen. Het apparaat dat deze taken uitvoert is in de afgelopen jaren echter fors gereduceerd.

De andere kant van het spectrum

Overal in de sector is de groei waarneembaar. Er is een groeiend aantal ontwikkelaars, Architecten klimmen weer uit t dal, aannemers kunnen de bouwvakkers niet aanslepen, de bouwkosten stijgen zelfs al weer. De varkenscyclus doet zijn werk. De laatste drempel die in dit proces genomen moet worden is dan de omgevingsvergunning. Daaronder liggen de contracten tussen de gemeenten over onder meer het kostenverhaal: De gemeente is aan zet.

Aannemers en ontwikkelaars beamen dat projecten momenteel vertraging oplopen doordat gemeenten te weinig capaciteit kunnen inzetten. Die gemeenten zitten namelijk nog half in de decentralisatiemodus. De crisis ijlt nog na. Grond- en ontwikkelafdelingen zijn ontmanteld of gedecimeerd. Planeconomen, projectleiders en RO-juristen zijn ondergebracht bij overkoepelende afdelingen of zijn niet meer in dienst. Daarnaast zijn veel gemeenten ook nog flink aan het bezuinigen, reorganiseren of fuseren. Mensen aannemen is daarbij lastig.

Ergo, er is te weinig aandacht van gemeenten voor gebiedsontwikkeling. Daar waar gemeenten faciliterend bezig zouden moeten zijn, en met name binnenstedelijk partijen aan elkaar zou moeten koppelen om nieuwe plannen te maken, laten ze het afweten. Veel werk wordt door adviesbureau’s uitgevoerd, maar nog meer werk blijft nog even liggen.

De verwachting is dat de druk op de gemeente toeneemt vanwege een blijvende sterke marktvraag. In eerste instantie zullen adviesbureaus veel werk uitvoeren. Maar gemeenten zullen ook gaan inzien dat ze zelf weer activiteiten ter hand moeten gaan nemen en hun verantwoordelijkheid daar in zullen nemen. Er zal dan een toenemende vraag naar projectleiders, planeconomen en RO-juristen komen, in dienst, in een flexibele schil, of extern.

De vraag naar deze mensen is echter nu al nauwelijks in te vullen.