Verduurzaming blijft; zorg voor interne kennisopbouw

Vooraf is Zeist bij andere gemeentes gaan kijken om te zien hoe zij deze opgave oppakken. In de Voorjaarsnota 2013 is destijds een amendement ingediend, waarin budget van €100.000 beschikbaar is gesteld voor onderzoek naar het verduurzamen van gemeentelijk onroerend goed. Hiermee kon Zeist de eerste fase van het project voorbereiden en een gunningsleidraad voorstellen aan de Raad.

In deze fase zijn twee adviesbureaus aangesteld om inhouse met de ambtenaren alles vorm te gaan geven. ‘Dat is wel echt een belangrijke tip’, stelt Catsburg. ‘Haal de kennis in huis. Zet de specialisten tussen de ambtenaren en werk op die manier alles uit. Op deze wijze blijft de informatie binnen de gemeente en dat is nodig. Verduurzamen is een blijvend onderwerp.’

Labelplichtig

De vastgoedportefeuille van Zeist bestaat uit sporthallen, gymzalen, een zwembad, gemeentehuis, kinderboerderij en verschillende wijkgebouwen. ‘We hebben voor alle labelplichtige objecten binnen de vastgoedportefeuille van circa 100 gebouwen het energielabel vastgesteld’, vertelt Hans de Groot. Als duurzaamheidsmanager gemeentelijke gebouwen heeft hij het verduurzamingstraject vanaf de grond opgezet. ‘Toen bleek dat meer dan de helft van de labelplichtige gebouwen op energielabel G zat, wisten we dat we in ieder geval veel winst konden behalen.’

Oorspronkelijk wilde Zeist alles naar label A brengen, maar soms bleek dit technisch en financieel niet mogelijk. ‘Daarom hebben we voor sommige gebouwen genoegen moeten nemen met energielabel B’, aldus de Groot. Naast het labelplichtige vastgoed zijn ook andere gebouwen langs gelopen. ‘Ook voor parkeergarages en gemalen hebben we gekeken hoe deze energiezuiniger kunnen, dit is gelijk meegenomen in het plan.’

Financiering

De vastgoedafdeling heeft samen met de adviesbureaus een plan uitgewerkt. ‘We hebben in een vroeg stadium de afdeling Financiën erbij betrokken, net als het GMT (Gemeentelijk Management Team). Zo konden we gezamenlijk precies vaststellen wat de omvang van onze ambities en plannen waren. Uiteindelijke kwamen we met een plan dat financieel 20% boven ons normale onderhoudsbudget zat.’

In 2015 werd dit plan voorgelegd aan de Raad. ‘We konden laten zien dat een groot deel van het geld terugvloeit door energiebesparingen. Ook onderhoud als schilderwerk is bijvoorbeeld niet nodig na het plaatsen van nieuwe aluminium kozijnen met dubbel glas. Maar goed, al met al misten we nog 2,6 miljoen.’ De Groot vindt dat de Raad lef toonde door unaniem met de plannen in te stemmen en een éénmalige bijdrage vanuit Reserve Integrale Ontwikkeling Zeist (RIOZ) van €2,6 mln toe te kennen.

Het vastgoed is daarna verdeeld in twee groepen. Een 3 jaar groep en een 6 jaar groep. ‘We hebben per gebouw maatwerkadvies gekregen en alles in een matrix doorgerekend. Sommige gebouwen pakken we in één keer aan en anderen stapsgewijs. Voor sommige panden moest eerst een toekomstvisie worden vastgesteld (houden of afstoten). Inmiddels hebben we hiervan een aantal afgestoten.’

Kinderboerderij

Beide heren kijken terug op een succesvolle ‘ fase 1.0’. Vooral het verduurzamen van de kinderboerderij vinden ze een mooi voorbeeld. ‘Dit monumentale pand uit 1867 is inmiddels helemaal geüpdatet en van het gas af. Naast de geitenweide is er nu ook een zonneweide en met 70 zonnepanelen. De monumentale boerderij heeft nu een Energielabel A door een zonneboiler, energie opslag in een Tesla-accu, riothermie, sedum dak, zonneboiler, pelletkachel, WTW ventilatie en natuurlijk isolatie van de wanden, dak en vloer en voorzetramen.

Door de isolatie is het er ook in de winter aangenaam. Een groot verschil met daarvoor. Dit heeft een maatschappelijke impact omdat er nu bijvoorbeeld het hele jaar kinderfeestjes kunnen worden georganiseerd. Catsburg is enthousiast over de duurzame ontwikkelingen op en rond de kinderboerderij. ‘De kinderboerderij is een geweldige plek en een proeftuin voor de verduurzaming waar Zeistenaren kunnen zien wat er allemaal mogelijk is. Als het kan met een boerderij uit 1867, dan kan het overal.’

Aardgasvrij

Zeist is nu bezig een plan te schrijven om haar vastgoed van het gas af te brengen onder de werktitel fase 2.0. ‘Dit is budgettair gezien een grotere uitdaging. We brengen nu in kaart tegen welke dilemma’s we aanlopen. Bij sommige gebouwen moeten we ons afvragen of we de extra kosten wel of niet willen maken en wat het beste natuurlijke moment daarvoor is. Alles moet nog in een leidraad gegoten worden, aldus de Groot.

Uit fase 1.0 is een aantal lessen geleerd. ‘Deze keer zorgen we voor meer duidelijkheid aan de voorkant en een projectmatige aanpak. We zullen wederom 10% van het budget reserveren voor voorbereiding en toezicht, zodat er ruimte is om de juiste adviseurs in huis te halen. Met de recente publicatie van de sectorale routekaart en de benchmarkgetallen door de VNG kunnen we echt stappen gaan maken.’ 

Advies

Zeist adviseert om tijd te investeren in kennisopbouw intern. ‘Zo word je als gemeente een vraagbaak voor verenigingen en inwoners. Met de ervaring en kennis die je opdoet door alles inhouse te organiseren kun je later weer bedienen en adviseren. Houd de informatie dus binnen de gemeente’, besluit de Groot. Wil je meer weten van Zeist? ‘We delen onze informatie graag met andere gemeenten. Neem gerust contact met ons op’, aldus Catsburg. Zie dit filmpje over de verduurzaming van Zeist.

RVO

De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland biedt als adviseur, ondersteuner en partner haar kennis, diensten en financiële ondersteuning aan. Denk hierbij aan praktijkvoorbeelden en hulpmiddelen voor de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed. De RVO heeft een sjabloon ontwikkeld voor het opstellen van een portefeuilleroutekaart. Deze vind je hier. Op het RVO platform Energieslag wordt nog meer specifieke kennis gedeeld. Zie: https://energieslag.rvo.nl/

Opleiding

Om extra inzicht en daadkracht te geven bij deze opgave heeft opleidingsinstituut Scobe Academy de tweedaagse cursus Maatschappelijk Vastgoed – Routekaart Verduurzaming ontwikkeld. Tijdens deze masterclasses worden de zes stappen om te komen tot de routekaart uitvoerig besproken. De opleiding is ook zeer geschikt als je al even onderweg bent met de routekaart.

Na deze opleiding kun je niet alleen een eigen routekaart maatschappelijk vastgoed opstellen, maar leer je bijvoorbeeld ook een aanbestedings- en gunningsleidraad op hoofdlijnen te maken en weet je hoe je de financiële opgave kunt bepalen.

Foto: Wethouder Wouter Catsburg in de zonneweide van de geheel verduurzaamde kinderboerderij