Woningcorporaties

Veranderingen in het Handboek Marktwaardering 2021 naar 2022: waar moet je op letten?

donderdag 16 februari 2023

De woningmarkt verkeert momenteel in een turbulente periode: sterk fluctuerende koopprijzen, stijgende bouwkosten, problemen met de bouwvergunningen door de stikstofproblematiek en de hoge inflatie. Tegelijkertijd heeft de minister een ambitieus woningbouwprogramma, ook als het gaat om huurwoningen. Mede door deze turbulentie is de wetgeving ook aangepast. Deze ontwikkelingen hebben ook zijn weerslag op belangrijke wijzigingen die in het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' zijn opgenomen. Gelet op deze achtergrond is de vraag: wat zijn de relevante veranderingen voor werknemers van wooncorporaties die met het Handboek werken?

Wetgeving

De veranderingen in de wetgeving hebben gevolgen voor de werkwijze en vragen om aanpassingen van de tekst in het Handboek.

  1. De verhuurderheffing is per 1 januari 2023 afgeschaft. Dit betekent dat deze term in alle teksten en voorbeelden in het Handboek is geschrapt.
  2. Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor Niet-Daeb wijzigt per 1 januari 2023 van 8,0% naar 10,4%.
  3. De invoering van het onderscheid gereguleerde/geliberaliseerde huurstijging. Het onderscheid tussen de huurstijging van de contracthuur voor onzelfstandige en zelfstandige woningen is met ingang van het Handboek 2022 vervallen. In plaats daarvan is er een verschil in de huurstijging van gereguleerde en geliberaliseerde woningen.

Tips:

  • De paragrafen 5.2.7 en 5.2.7.1 van het Handboek geven de wijzigingen bij gereguleerde en de geliberaliseerde woningen aan en lichten ze toe. De tabellen 23 en 24 in deze paragrafen bevatten opslagen en grondslagen en zijn de huurindexen uitgewerkt.
  • Hoofdstuk 9 (met name de paragrafen 9.2.3.2  en 9.2.3.3) belicht de huuraanpassing van contracthuren en de relatie met beleidswaarde bij gereguleerde en geliberaliseerde woningen.

Flexwoningen

 De flexwoningen zijn toegevoegd aan het Handboek. Ze zijn vanaf 2022 gecategoriseerd onder ‘niet-reguliere woongelegenheden’ met dus eigen uitgangspunten. Het Handboek typeert flexwoningen als “verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die tijdelijk op een locatie worden geplaatst.”  In bijlage 1 van het Handboek zijn de flexwoningen expliciet uitgesloten van de opsomming modulaire en/of verplaatsbare woningen, als woonwagens, containerwoningen en tiny houses. Hiermee wil het Handboek interpretatieverschillen voorkomen.

Apart publiceren van definitieve parameters leegwaardestijging, markthuur en disconteringsvoeten

Door de snel veranderde markt kan er in één jaar veel veranderen. Daardoor ontstaat het gevaar dat de basisversie en de zogenaamd full versie van de waardering van een object gaan verschillen als ze tegelijk worden uitgevoerd. Voor alle duidelijkheid: de basisversie is een modelmatige waardering, full versie is een volledige waardering door een taxateur. Deze (grote) afwijkingen worden vooral bepaald door de volgende parameters:

  • Leegwaarde(stijging)
  • Markthuur
  • Disconteringsvoet

Voor deze parameters wordt een eerste invulling gegeven op basis van de kennis die tot en met september beschikbaar was. Aanvullend volgt uiterlijk 31 januari een versie met de definitieve parameters. De aanvulling geeft de mogelijkheid om marktontwikkelingen in het laatste kwartaal van 2022 beter te kunnen inschatten. Daarnaast geeft de publicatie in januari nog de mogelijkheid om de update door te voeren zonder ingrijpende wijziging in het jaarrekeningproces van corporaties.

Leegwaardestijging voortaan op COROP40 + G4-niveau

Over de parameter Leegwaardestijging nog het volgende.  Een klankbordgroep heeft geconcludeerd dat een lager aggregatieniveau voor de leegwaardestijging beter zou aansluiten bij de regionale verschillen binnen provincies. Nu verschilt de leegwaardestijging per provincie. De tabel met de leegwaardestijging is daarom met meer detail uitgewerkt dan in het verleden. Het niveau is met ingang van het Handboek 2022 COROP40 + G4-niveau.

Tip:

  • In Paragraaf 4.4 van het Handboek staan de nieuwe tabellen voor de leegwaardestijging

Wijziging term krimpgebieden

De term krimpgebied is vervangen met de term 'fullregio.' De fullregio’s bestaan nu uit de lijst regio’s die BZK als “regio’s aan de grens” omschrijft. Om de toekomstbestendigheid van de term te borgen als BZK de definitie wijzigt, hanteert het Handboek eveneens de term 'fullregio.'

In de tekst van het Handboek staat de term fullregio en ook bijlage 2 is aangepast aan de nieuwe terminologie. Uiteraard zal de definitie wijzigen als BZK wijzigt. Dit kan gevolgen hebben voor de waardering.

Ervaring in de praktijk

De ervaring in praktijk lijkt dat het allemaal nog wel meevalt om e.e.a. te verwerken. Wel kan het spannend worden als er delen verkocht worden. Dan is er sprake van onzekerheid en is een full-versie van de taxatie nodig.

naar nieuwsoverzicht