Transformatie gemeentelijke panden naar flexwoningen: enkele fiscale aspecten

In veel gevallen zijn de corporaties de nieuwe eigenaren. Dat betekent dat op enig moment er een levering plaats zal vinden. Dat kan natuurlijk het beste in de OVB, omdat ook de corporatie de btw niet kwijt kan. Daarbij draait alles om de vraag of er sprake is van ’in wezen nieuwbouw’.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant 31 januari 2022, nr. BRE 19/5757 heeft in een zaak waarin een kantoor verbouwd werd naar hotel, recent gesteld dat in de OVB geleverd moest worden. Dat gebouw veranderde aan de buitenzijde en constructief aan de binnenzijde weinig. Wel werden er kamers in gebouwd, werd het verwarmingssysteem aangepast en werden er nog een aantal bouwkundige werken uitgevoerd. De ontwikkelaar wilde graag dat de verbouwing zou leiden tot ‘in wezen nieuwbouw’. Dan kon de btw in vooraftrek worden gebracht en de verkoop zou ook in de btw kunnen. Er kwam echter nog geen uitspraak.

Dat had alles te maken met een andere zaak, waarin prejudiciële vragen zijn gesteld aan de Hoge Raad. Dat ging over een zaak waarbij van een fabriek vrijwel niets overeind bleef. De ondernemer wilde het restant van het gebouw leveren in de OVB in verband met woningbouw. De inspecteur ging daar niet in mee. Deze zaak ligt nu bij de Hoge Raad.

Maakt het dan nog uit of het flexwoningen worden of niet en zijn er op termijn nog gevolgen? Gelet op het bovenstaande ligt dat niet in de rede. Zolang dat maar binnen het pand gebeurt. Het antwoord van de Hoge Raad op gestelde vragen kan hier nog verandering in brengen. Buiten een pand zou het anders zijn. Dan moeten gronden in gebruik voor flexwoningen tot nu toe al snel in de btw worden geleverd, omdat ze veelal makkelijk demontabel zijn. Maar wellicht komt ook daar nog verandering in?

Uitgaande van de bestaande lijn zouden gebouwen die aan de buitenkant en constructief nauwelijks veranderen voor een groot deel geleverd worden in de OVB. Dat is een voordeel als de corporatie de flexwoningen gaat exploiteren. De gemeente zal echter in dit verband de btw-rekening van de verbouwing betalen. Aftrek via het BTW-compensatie fonds zit er niet in. De overheid treedt hier op als ondernemer. Al met al is fiscale planning op zijn plek. Aedes heeft overigens een interessante brochure laten verschijnen, waarin ook een aantal interessante ‘kantelpunten’ zijn benoemd.[1]

[1] https://aedescms.getbynder.com/m/d6d67d274d93c15/original/Notitie-roeren...

[1] https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/06/10/taskforce-en-extr...